안녕하세요 건주부입니다.
부동산 경매를 낙찰받으려 하는 입장에서 생각한다면 방어적인 성향을 가진 자는 누구일까요?
경매 부동산에 살고 있는 임차인, 소유자, 채무자가 있습니다.
이때 만약 내가 임차인이라면? 소유자라면? 채무자라면? 어떠한 방법으로 낙찰자를 골탕 먹일 수 있을까?
오늘 다루는 경매 다섯가지 변수는 공격적인 입장에서건 방어적인 입장에서건 꼭 필요한 사항이니 끝까지 정독 부탁드립니다.
(심혈을 귀울여 작성했습니다)
시작합니다.
변수 1: 대항력 있는 임차인을 뒤늦게 발견
매각 기일에 최고가 매수인으로 결정되었다면 법원은 7일 후에 매각허가 결정을 내립니다.
그런데 매각허가 결정 이전에 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 있는 두 가지의 경우가 있습니다.
낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인에 대한 정보가 매각물건명세서상에 표시되어 있지 않았다면...
낙찰자는 법원의 매각허가 결정일 이전에 매각물건명세서 작성의 중대한 하자를 이유로 "매각불허가 신청"을 하면 됩니다.
법원은 매각불허가 결정을 내려 주고 입찰보증금을 낙찰자에게 반환해 주게 됩니다.
경우 2] 매각물건명세서상에 표시되어 있는 경우
이는 낙찰자의 잘못이므로 매각 대금을 납부한 후 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하거나, 아니면 매각 대금을 납부하지 않고 입찰보증금을 포기하는 수밖에 없습니다.
따라서 입찰 참여하기 전, 권리 분석 단계에서 해당 부동산의 전입세대 확인서를 열람 또는 교부 신청하여 대항력 있는 임차인 유무를 확인하고 법원이 작성한 매각 물건명세서와 현황조사 보고서를 재차 확인하여야 합니다.
※ 주민등록 전입세대 열람 신청서 서식 첨부
※전입세대 확인서를 열람하기 위해서는 아래 3가지 서류가 필요합니다.
- 신청하는 사람의 신분증
- 전입세대 열람 신청서
- 건물이 경매 대상임을 확인할 수 있는 서류(경매정보지 화면 출력해서 가져가시면 됩니다)
변수 2:채무자의 재감정 신청
매각 기일에 낙찰되었으나 경매 물건의 감정평가액이 시세에 적합하지 않다 하여 채무자 측에서 "재감정 신청"을 하는 경우가 있습니다.(법원의 실수가 아니라면 매각 대금의 10% 항고 보증금 필요)
출처 : 네이버
경우 1) 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지 결정으로 인하여 장기간 매각 절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우.
경우 2) 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저 매각 가격이라고 보기 어려울 때
법원은 채무자의 재감정 신청을 반드시 받아들여야 하는 것은 아니나(경매 지연으로 사용되는 경우라 판단) 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있습니다.
※감정평가금액에 대한 이의는 즉시항고의 이유가 되지 않는다는 취지의 대법원 판례
[대법원 94마1720 결정] 낙찰 허가 결정 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체
변수 3: 이해관계인의 대위변제
민법 제469조 제1항 규정에 의해 채무의 변제는 제3자도 할 수 있습니다.
사례 1] 경매 잔금 납부 전 선순위 근저당권 말소
1순위. "갑" 근저당권 3백7십5만 원 => 말소기준권리
2순위. "을" 임차인 2억 원
3순위. "병" 근저당권 1억 원 => 임의 경매 신청
병의 임의 경매 신청으로 갑이 말소 기준권리가 되기 때문에 낙찰자는 후순위 임차인인 "을"의 보증금 2억에 대하여 인수할 필요가 없습니다.
그러나 대항력이 없는 "을" 후순위 임차인이 1순위 근저당 3백7십5만 원을 대위 변제하여 매각 대금 완납일 이전에 말소된다면 "을"은 대항력이 존속하는 것으로 변경되어 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
이러한 경우가 발생한다면 낙찰자는 매각허가 결정의 취소 신청을 하여 위기 상황에서 탈출하여야 합니다.
※[대법원 98마 1031] 낙찰 허가 취소 기각 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체
선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰 부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰 허가 결정의 취소 신청을 할 수 있다.
[대법원 98마1031]
사례 2] 경매 잔금 납부 전 선순위 근저당권 말소 및 세대 합가
※'세대 합가'란 세대가 분리되었다가 나중에 세대가 다시 합쳐진 것을 말합니다
※ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 임차인의 처나 자녀 등 가족의 주민등록까지 포함됩니다
※[대법원 95다 30338] 배당이의 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체
주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.
[대법원 95다 30338]
1순위. "갑" 근저당권 3,600만 원 => 말소기준권리
2순위. "을 : 정의 아내 : 세대원 " 임차인 7천만 원
3순위. "병" 근저당권 2400만 원 => 임의경매 신청
4순위."정: 을의 남편 : 세대주" 전입신고 및 세대 합가
상기 사례는 "갑"이 말소기준권리로 언뜻 보면 임차인은 낙찰자의 인수 사항이 되지 않는다.
그러나 낙찰 후 낙찰자의 매각 대금 완납 전에 선순위 근저당권인 "갑"이 말소된다면 세대 합가로 인해 세대원인 "을"이 전입 신고한 익일부터 발생하게 되어 임차인 "정"은 낙찰자에게 대항할 수 있게 됩니다.
※[대법원 2002다 70075 판결] 손해배상(기) | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체
세대 합가 여부는 행정복지센터에서 전입세대 확인서(전입세대 열람 내역서)를 발급받아 확인 가능합니다.
변수 4: 경매 취하
경매 취하는 채권자와 채무자 간 합의에 의해 채권자가 경매 취하서를 채무자에게 주고, 채무자가 경매 취하서를 법원에 제출하면 경매 절차는 취하됩니다.. 경매 절차를 취하시킬 수 있는 때는 낙찰자가 매각 대금을 완납하기 전까지로서, 낙찰 후에도 경매 취하의 가능성이 남아 있습니다.
임의경매에서 낙찰자가 있는 경우 경매 취하를 하기 위해서는 낙찰자로부터 "경매 취하 동의서"를 받아 법원에 제출하여야 하나, 낙찰자가 경매 취하 동의서를 작성해 주지 않을 경우에는 채무자가 경매 법원에 "경매개시결정에 대한 이의신청(민사집행법 제86조 참조)"를 하면 된다.
보통의 경우 경매 취하가 되면 채무자가 낙찰자에게 경매 취하 동의서 작성 요청을 하게 되는데 낙찰자는 적정선에서 서로 협의 후 경매 취하 동의서를 작성해 주는 것이 좋다.
※ 경매 취하 동의서 작성 시 낙찰자의 인감도장 날인과 인감증명 첨부 필요
※ 경매 취하 동의서 서식 첨부
변수 5: 가등기에 기한 본등기로 소유권 상실
1순위 : "갑" 보전가등기
2순위 : "을" 근저당권 => 임의경매 신청
3순위 : "병" 임차인
낙찰자는 "갑"의 가등기를 담보가등기로 오인하여 낙찰을 한 사례입니다.
"을" 근저당권 임의경매 신청의 경우 "갑"보전가등기는 말소기준권리보다 선순위로서 경매 시 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수하게 된다.
그러나 "갑"의 가등기는 담보가등기가 아니라 "소유권이전 청구권 보전가등기"로 배당기일 이전에 가등기에 기한 본등기가 된 경우에는 본등기 순위는 가등기한 날로 소급되기에 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다.
이때 낙찰자는 배당이 실시되기 전에 "매매계약의 해제 및 경매대금의 반환 청구"를 하여 구제받을 수 있습니다
※대법원 96그64 결정 : 대법원 96그64 > 판례 > 본문 조회 | 종합법률정보
건주부 Opinion
경매 투자시 주의할점 5가지 변수에 대하여 알아보았습니다.
1.대항력 있는 임차인을 뒤늦게 발견
2.채무자의 재감정 신청
3.이해관계인의 대위변제
4.경매취하
5.가등기에 기한 본등기로 소유권 상실
낙찰자의 입장이든 채무자나 임차인의 임장이든 경매시장에서 서로 살아남기위한 치열한 공방이라고 볼 수 있습니다.
경매 투자의 목적은 수익성 있는 부동산을 받아 돈을 버는 것이 목적이지 청구나 취하로 살아남는 것이 목적이 아닙니다.
입찰 전 권리 분석시 역지사지의 입장에서 한번 쯤 생각하시고 입찰에 임하시길 바랍니다.
방문해 주셔서 감사해요
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공인중개사 건주부
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