안녕하세요, 건주부입니다!
오랜만에 사고예방 관련 글을 포스팅합니다.
중개사 본인 부동산에서 계약한 임대차 계약이 만기가 되어 임차인이든 임대인이든 계약 갱신 계약서 작성을 의뢰하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 대부분 수수료 형태로 얼마를 받고 공인중개사가 계약서를 대필하여 작성해 주는 것이 일상에서 많이 이루어지고 있죠.
앞으로는 이러한 대필 행위의 계약서 작성은 행정사법에 위반이 됩니다.
🏡 오늘은 공인중개사가 계약서 작성으로 행정사법을 위반한 사례를 살펴보며, 공인중개사법상 중개와 알선의 의미를 명확히 이해하고, 공인중개사가 행정사법 위반 없이 계약서 작성하는 방법을 포스팅하고자 합니다.
특히 이번 글에서는 *[인천지방법원 판례(2023고정 1816)]*를 분석하여 공인중개사의 행정사법 위반 사례와 그에 따른 법적 해석을 쉽게 이해할 수 있도록 정리하였습니다.
관련 판례 원본은 포스팅 하단에 첨부하였습니다.
시작합니다.
사건의 개요 및 판결의 주요 내용
📌 사건 개요
사건 번호: 2023고정 1816 (행정사법 위반)
선고일: 2024. 4. 5.
결과: 피고인 A에게 벌금 3,000,000원 부과
주문: 벌금을 납입하지 않을 경우, 1일 100,000원으로 환산한 기간 동안 노역장에 유치
주요 내용: 공인중개사 A가 중개·알선 행위 없이 단순 계약서 작성만을 한 것이 행정사법 위반으로 인정됨.
⚖️판결의 주요 내용
피고인 A는 부천시 B에서 C 공인중개사 사무소를 운영하는 공인중개사로, 2021년 1월 15일에 서울 강서구 D 외 1필지에 위치한 다세대주택의 월세 계약서를 작성해달라는 요청을 받고 30만 원의 대가를 받았습니다. 그러나 피고인은 해당 거래에 대해 중개·알선 행위를 하지 않았으며, 단순히 계약서 작성만을 대행한 것으로 판명되었습니다.
법원은 다음과 같은 이유로 피고인의 행위가 '행정사법 제36조 제1항 제1호를 위반'한 것으로 판단하였습니다.
1. 공인중개사법 제2조 제1호에 따르면, ‘중개’란 부동산 거래 당사자 간 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 '알선'하는 행위를 의미합니다.(즉 알선이 없는 행위는 중개사법의 보호를 받지 못합니다)
2. 피고인은 임대차 계약 갱신 과정에서 중개 행위 없이 단순히 계약서만 작성했기 때문에, 이는 중개 행위가 아닌 권리·의무에 관한 서류 작성 행위에 해당합니다.
3. 피고인이 중개 대상물 확인·설명서 작성, 등기부등본 확인 등의 절차를 이행했다고 하더라도, 계약서 작성 자체가 중개 행위로 인정되기 위해서는 실질적인 중개·알선 행위가 필요합니다.
※ 실질적인 중개 알선 행위에 대해서는 아래 '공인중개사가 행정사법 위반 없이 계약서 작성하는 방법'에서 다루었습니다.
4. 피고인이 임대인과 임차인 간의 갱신 계약을 알선한 사실이 없다는 점을 스스로 인지하고 있었기 때문에, 행정사법 위반의 고의성 역시 인정되었습니다.
공인중개사가 행정사법 위반 없이 계약서 작성 방법
📑 공인중개사법과 행정사법 위반의 차이점
공인중개사법은 공인중개사가 부동산 거래에 대한 중개·알선을 통해 계약이 체결되도록 돕는 행위를 규율하는 법령입니다.
반면 행정사법은 행정사 자격이 없는 자가 권리·의무에 관한 서류를 업으로 작성하는 행위를 금지하고 있습니다.
이번 사건의 핵심은 계약서 작성 행위가 공인중개사법의 중개 행위에 포함되는지입니다.
공인중개사가 중개·알선 없이 계약서만 작성하는 경우, 이는 중개 행위가 아닌 행정사 업무로 간주될 수 있으며, 행정사법 위반으로 처벌될 수 있습니다.
✅ 공인중개사가 행정사법 위반 없이 계약서 작성하는 방법
공인중개사가 계약서 작성을 하면서 행정사법을 위반하지 않으려면, 다음의 조건을 충족해야 합니다.
- 계약서 작성 외에도 '실질적인 중개 행위(알선, 조정 등)'를 수행해야 합니다. 예를 들어, 매도인과 매수인의 조건 차이를 조정하거나, 임대차 계약 갱신을 위해 임대인과 임차인 간의 협의를 이끌어내는 행위가 이에 해당합니다.
2. 중개 대상물의 조사·확인 및 설명 의무를 수행해야 합니다. 계약서 작성 이전에 중개 대상물 확인·설명서를 작성하고, 매도인과 매수인에게 해당 부동산의 상태와 권리관계를 설명해야 합니다.
3. 계약서 작성에 대한 공인중개사 법정 수수료를 받아야 합니다. 이는 계약서 작성만에 대한 대가가 아니라 전체 중개 행위에 대한 공인중개사 법정 수수료임을 명확히 해야 합니다.(수수료는 협의에 의하여 조율은 가능합니다)
4. 정리하면 실질적인 중개 행위가 완료된 후, 계약서 작성이 이루어져야 합니다.
- 양 당사자로부터 중개 의뢰받고 특약사항에 기재, 임대로 및 특약사항 등 조율
- 등기부 확인 등 권리 분석, 확인설명서, 공제증서 발행하며 확정일자 부여 현황, 임대인의 납세증명서 등 확인
- 중개 보수는 법정 요율 이내 협의 청구
계약서 작성만을 목적으로 대가를 받는 행위는 금지됩니다.
실무 예시
💡 실무적인 예시
매도인이 공인중개사에게 임차인과의 기존 계약 갱신을 요청하고, 공인중개사는 매도인과 임차인의 협의를 이끌어 계약 조건을 조정하여 갱신 계약이 체결되도록 알선합니다. 이후 계약서를 작성하는 경우, 이는 중개 행위에 해당하므로 행정사법 위반이 아닙니다.
반대로, 매도인이 기존 임차인과의 계약 갱신 합의를 이미 마친 상태에서 단순히 계약서를 작성해달라고 요청하고, 공인중개사가 이에 응하여 계약서만 작성해 주는 경우는 행정사법 위반에 해당할 수 있습니다.
🔍건주부 Opinion -마무리 및 제언
이번 판례는 공인중개사의 계약서 작성 행위가 단순 대필 행위로 간주될 경우 행정사법 위반이 될 수 있음을 보여줍니다.
공인중개사는 계약서 작성 시 단순히 문서 작성을 대행하는 것이 아닌, 부동산 거래의 중개·알선 행위로서 계약서를 작성해야 하며, 법적 의무와 책임을 다해야 합니다.
따라서 공인중개사로서 계약서 작성 시 중개 행위와 단순 문서 작성을 명확히 구분하고, 법령에 위배되지 않도록 주의해야 할 것입니다.
이 글이 공인중개사법과 관련된 의문을 해결하는 데 도움이 되길 바라며, 앞으로도 법률적인 이슈에 대해 쉽게 풀어드리는 글을 계속해서 작성하겠습니다. 😊
인천지방법원 판례(2023고정 1816) 원본을 첨부 드립니다.
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본 블로그 포스팅 자료는
공인중개사 건주부
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