최근에 부동산 거래를 해보신 분
계시지요
전세사기 등 여러 가지 사회적 이슈로
공인중개사 사무실에서
계약서를 작성할 때
확인설명서 작성 부분이 개정되었습니다.
적용 시점은 2024년 7월 10일부터입니다.
임대인, 임차인, 공인중개사 모두
변경된 서식에 대하여 이해와
협조가 필요합니다.
오늘 포스팅은 변경된 확인설명서 서식 중
주의할 점을 총 10편에 나누어서 포스팅해보려고 합니다.
참고로 해당 정보는 한국공인중개사 협회 실무교육 중
(2024.08.05 ~2024.08.08)
교육받은 내용을 기초로 작성하였습니다
[제1탄] 확인설명서 추가된 내용 : 임대인 확정일자 부여 현황과 납세증명서 제출 & 소액임차인 최우선변제금 계산 & 관리비
주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔
오피스텔을 일반적으로는 업무용이 주용도입니다
그러나 다수 오피스텔에 바닥난방이 있는 경우는
주거용으로 많이들 입주하고 계십니다.
자 그럼 주거용과 업무용의 확인 설명서는
어떻게 작성할까요?
1. 판단 기준
: 실제 사용 용도로 전입신고 등 주거용이 목적인 경우
2. 확인설명서
- 주거용 오피스텔 : 주거용 확인설명서 작성
- 업무용 오피스텔 : 비주거용 확인설명서 작성
3. 표기 광고 방향 기준
- 주거용 오피스텔 : 거실이나 안방 등 주실 방향(일반 아파트는 거실을 중심으로 향을 정의)
- 업무용 오피스텔 : 주 출입구(상가의 경우 출입구를 기준으로 향을 정하니 당연한 듯)
임대인 확정일자 부여 현황과 납세증명서 자료 미제출 및 열람 동의 거부 시
확인설명서 작성 방법
[주택임대차 보호법 제3조의 7]
임대인의 정보 제시 의무:
계약 체결 시 다음 각호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다(강제사항)
해당 내용은 주민센터에서 일괄 발급 가능합니다
1. 확정일자 부여 현황
2. 국세 및 지방세 납세 증명서
[공인중개사 법 제25조의 3]
임대차 중개 시의 설명의무 :
개업 공인중개사는 주택의 임대차 계약을 체결하려는 중개 의뢰인에게
다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다
1. 확정일자 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
2. 임대인이 미납한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항
상기 주택임대차 보호법과 공인중개사 법을 근거로
확인설명서 작성 시 공인중개사는
임대인과 임차인에게 고지해야 합니다.
1. 임대인은 '확정일자 부여 현황' 과 '납세증명서'를 제시해야 함
- 주민센터에서 발급 가능 : 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세 납세, 지방세 납세
- 주택임대차 보호법 강행규정임을 공지하고 임대인에게 제출을 종용
2. 임대인이 강행 규정임에도 제출을 제시하지 않는 경우. 임대인은 임차인에게 열람 동의를 해주어
임차인이 열람할 수 있도록 해야 함.
임대인이 제출을 하지 않으면 아래 서식을 출력하여 임대인의 서명 및 신분증 사본을 가지고
임차인이 열람하도록 해야 합니다
- 서식 출력 : 국가법령벙보센터(법제처) > 해당 법령 시행규칙 > 별지 서식
- 국가법령정보센터 | 법령 > 어식명 (law.go.kr)
|
임대인이 열람 동의해야 할 서류
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법정 서식 종류
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임대차 정보제공 요청서
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주택 임대차 ~ 확정일자~ 부여 규칙 3호 서식
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전입세대 확인서 교부 신청서
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주민등록 번 시행규칙 15호 서식
|
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미납 국세 등 열람 신청서
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국제 징수 법 시행규칙 95호 서식
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미납 지방세 등 열람 신청서
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지방세 징수 법 시행규칙 2호 서식
|
임대인 자료 미제출 및 열람 동의 거부 시
확인설명서 작성 방법
(매우매우 중요)
1."[ ] 임대인 자료 제출" 및 "[ ] 열람 동의"에 체크하지 말 것
2." (10) 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"란에 자료 미제출과
임차인의 열람 미동의 사실을 기재하고, 이로 인한 위험성을 고지할 해야 합니다.
(10)실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 작성 예시
"임대인은 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세 및 지방세 체납정보 자료
제출을 하지 않았으며, 임차인의 열람 동의에도 동의하지 않았음. 이로 인해 선순위
임차인의 임대차 보증금과 체남 세액을 알 수 없으므로 추후 경매 진행 시 임대차보증금을
반환받지 못할 위험성이 있음"
"임차인이 임 대차계약을 체결한 날부터는 그 중도금ㆍ잔금 납부 전이라도 확정일자
부여현황을 스스로 발급받아 보는 것이 가능해진다는 것을 고지함"
"임차인 자필 서명과 도장 날인 받음"
확인설명서 작성예시
3. 임대인이 직접 거주하여 임차인이 없는 경우에도 근거자료는 반드시 제출하여야 함.
4."[ ] 임차인의 권리 설명" 란은 반드시 체크할 것
-공인중개사는 임대인 임차인 모두에게
계약 체결 후 계약서를 제출하면
주민센터에서 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서를 열람할 수 있다는 사실을
고지하여야 합니다
-국세 및 지방세 미납세액은 보증금 1천만 원 초과 시 계약을 체결하고 계약일로부터
임대개시 일까지 임대인의 동의 없이 열람할 수 있고,
보증금 1천만 원 이하일 경우 임대인의 동의가 있어야 열람할 수 있음을
고지하여야 합니다.
전입세대 확인서 제출 없이 임차인이 없다고 구두로 설명한 경우
임대인이 전입세대 확인서 제출 없이 직접 거주하고 있음으로 임차인이 없다고
구두로 설명한 경우 "[ ] 해당 없음"에 체크하지 말고
"[ ] 미확인"에 체크하여야 합니다.
"해당 없음"에 체크했는데
후에 임차인이 있는 것으로 드러날 경우 공인중개사는 거짓을 고지한
과실이 인정되어 손해배상의 책임을 부담할 수 있습니다.
매매의 경우 "민간임대 등록 여부, 계약 갱신 요구권 행사 여부만 기재하고
나머지는 공란으로 두시면 됩니다. 서명 생략
소액임차인 범위, 최우선 변제금
기재방법
1. 선순위 근저당권이 있는 경우(서울을 예시로 설명)
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권리 사항
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1. 근저당권
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설정 2021.04.13
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1억 4,000만 원
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2. 해당 임차인
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전입 2023.11.03
|
1억 6,000만 원
|
근저당권 설정 일이 2021.04.13일임으로 기준시점이 2018.09.18이 적용됩니다.
임차인 보증금 범위는 1억 1천만 원 이하
보증금 중 일정액의 범위는 3700만 원입니다.
그러나 현재 임차인은 보증금이 1억 6천만 원임으로
소액임차인에 해당되지 않으며
확인설명서 "10 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항" 란에
다음과 같이 기재하여야 합니다.
2. 선순위 근저당권이 업 경우(서울을 예시로 설명)
|
권리 사항
|
||
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1. 해당 임차인
|
전입 2023.11.03 확정일자 O
|
1억 6,000만 원
|
최초 임차인 전입 기준일을 가지고 소액임차인 기준일을 적용합니다.
임차인 전입 일자가 2023.11.03일 확정일자를 받았으며
서울을 기준으로 소액임차인의 범위 기준시점은 2023.2.21 이후이므로
임차보증금 범위 1억 6천500만 원 이하이고
소액보증금은 5,500만 원입니다.
따라서 (4) 임대차 확인사항
최우선 변제금에
"소액임차인 범위 1억 6,500만 원 이하 최우선변제 금액 5,500만 원 이하"로
작성합니다.
관리비 작성 방법
1. 임대인이 제출한 증빙자료를 토대로 "지난 1년간 월평균 관리비" 기재
2. 임대인 증빙자료 미제출 시 "K-apt 공동주택관리 시스템"에서 제공하는 월평균 액 기재
여기 클릭 : K-apt 공동주택관리정보시스템
확인설명서
1탄 작성이 완료되었습니다
다음 2탄에서는
"다가구주택 선순위 임차보증금 잘못 고지하여 발생한
중개사고"를 포스팅하도록 하겠습니다.
방문해 주셔서 감사해요
본 블로그 투자 분석 자료는
공인중개사 건주부
개인적인 투자 분석용 자료로
작성되었습니다
투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.
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