부동산 중개 시 면책적 채무인수와 이행 인수관련 특약사항

안녕하세요, 건주부입니다.

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중개사고 관련 포스팅 중에 있습니다.

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보통 임차인이 있는 상태로 매매계약을 하는 경우가 있습니다.

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부동산 중개 과정에서 중요한 개념인 채무인수에 대해 설명드리겠습니다.

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특히, 면책적 채무인수와 이행 인수(병행적 채무인수)의 차이점을 구체적인 사례와 함께 다루며, 공인중개사로서 중개 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

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이번 글에서는 임차인(세입자)을 채권자, 임대인(집주인)을 채무자로 설정하고, 특정 아파트 매매가격 10억 원, 전세보증금 8억 원의 상황을 예로 들어 설명하겠습니다.

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시작합니다.

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면책적 채무인수

1.면책적 채무인수란

면책적 채무인수는 기존 채무자인 임대인(집주인) 이 채무에서 완전히 벗어나고, 새로운 매수인(새 집주인)이 모든 채무를 인수하는 경우입니다.

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즉, 기존 임대인은 더 이상 채권자인 임차인(세입자)에게 보증금을 반환할 의무가 없고, 새로운 매수인이 이 의무를 전적으로 떠안습니다.

2. 예시

A 씨는 특정 아파트를 매수하려고 합니다.

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이 아파트는 10억 원의 매매가이며, 전세보증금 8억 원이 설정되어 있습니다.

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임차인(세입자)은 8억 원의 전세보증금을 가지고 있으며, 기존 임대인(집주인) B 씨는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

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이때, A 씨가 매수 계약을 체결하면서 면책적 채무인수로 계약을 진행하기로 했습니다.

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A 씨는 기존 임대인 B 씨를 대신해 전세보증금 8억 원을 임차인(세입자)에게 반환할 책임을 지게 되고, B 씨는 더 이상 임차인에게 책임을 지지 않습니다.

3. 주의할 점

 

면책적 채무인수는 채권자인 임차인(세입자)의 동의가 필수입니다.

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임차인이 새로운 매수인(A 씨)이 보증금을 반환할 의무를 확실히 이행할 수 있는지에 대한 동의가 없으면, 인수 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

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따라서, 계약 체결 전에 임차인의 서면 동의를 반드시 받아야 하며, 중개사는 이 절차가 제대로 이뤄지는지 확인해야 합니다.

4. 면책적 채무인수의 특약사항

매수인(새 집주인)은 이 계약서 체결과 동시에 임차인(세입자)의 동의를 받아 기존 임대인(집주인)의 채무를 인수하고, 기존 임대인은 해당 채무에 대해 어떠한 책임도 지지 아니함을 확인한다.

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이에 따라, 매수인은 임차인에게 전세보증금 8억 원 전액을 반환할 책임을 단독으로 부담하며, 임차인은 매수인에게만 보증금 반환을 청구할 수 있다.

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다만, 임차인으로부터 채무인수에 대한 서면 동의를 받지 못할 경우 본 계약은 효력이 발생하지 않으며, 계약금은 즉시 전액 반환한다.

주요 포인트:

• 임차인의 동의​가 반드시 필요한 부분을 명시하고 있습니다.

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• 서면 동의를 받지 못할 경우, 계약이 무효가 된다는 점을 계약서에 명확히 기재하여 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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• 계약금 반환과 관련된 조항을 포함하여 양측의 권리 보호를 강화합니다.

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이행 인수(병행적 채무인수)

1. 이행 인수(병행적 채무인수)란

이행 인수, 또는 병행적 채무인수는 기존 채무자인 임대인(집주인)이 채무를 완전히 면제받지 않고, 새로운 매수인(새 집주인)이 함께 채무를 이행하는 방식입니다.

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즉, 새로운 매수자가 임대인과 함께 전세보증금 반환 의무를 지며, 기존 임대인도 여전히 책임에서 벗어나지 않습니다.

2. 예시

C 씨는 매매가 10억 원, 전세보증금 8억 원이 있는 아파트를 매수하기로 했습니다.

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기존 임대인(집주인) D 씨는 임차인에게 8억 원의 보증금을 반환할 책임이 있습니다.

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C 씨는 이 아파트를 매수하면서 이행 인수 방식으로 대출을 인수했습니다.

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이 경우, C 씨가 임차인에게 보증금을 반환해야 할 책임을 지지만, 기존 임대인(집주인) D 씨도 여전히 그 책임을 함께 집니다.

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즉, 만약 C 씨가 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우, 임차인은 여전히 D 씨에게 반환을 요구할 수 있습니다.

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3. 주의할 점

이행 인수는 두 명의 채무자가 존재하는 상황이기 때문에, 기존 임대인(집주인)이 여전히 책임을 진다는 점을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

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새로운 매수인이 보증금을 제때 반환하지 못하면, 기존 임대인도 책임을 져야 하므로, 거래 당사자들이 이를 충분히 이해하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

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또한, 공인중개사는 채무 이행 지체 시 발생할 법적 분쟁 가능성에 대해 설명해야 합니다.

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4. 이행 인수(병행적 채무인수)의 특약사항

매수인(새 집주인)은 기존 임대인(집주인)과 함께 임차인(세입자)의 전세보증금 반환에 대한 채무를 공동으로 이행할 책임을 진다.

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만약 매수인이 전세보증금 반환 의무를 이행하지 못할 경우, 기존 임대인은 임차인에게 해당 보증금을 반환할 책임이 있다.

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다만, 매수인이 계약 만료 시점에 전세보증금을 반환하기 위해 보증보험 가입 또는 은행 예치 등 구체적인 방법을 통해 보증금 반환을 보장할 것을 요구한다.

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이와 관련된 비용은 매수인이 부담한다.

주요 포인트:

• 매수인과 기존 임대인의 공동 책임을 명확하게 규정하여 임차인의 권리를 보호합니다.
• 매수인이 전세보증금 반환을 위한 보증을 제공해야 한다는 점을 특약사항에 명시하여 이행 보장을 강화합니다.
• 보증보험이나 은행 예치 등 구체적인 보증 방법을 제시하고, 비용 부담을 명확히 하여 거래의 투명성을 높였습니다.

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건주부 Opinion

부동산 거래에서 채무인수는 매수자가 기존 임대인의 전세보증금 반환 책임을 어떻게 인수하느냐에 따라 크게 달라집니다.

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면책적 채무인수는 기존 임대인이 책임에서 완전히 벗어나고, 새로운 매수인이 그 책임을 지게 되는 방식이며, 이행 인수는 기존 임대인과 새로운 매수인이 함께 채무를 책임지게 되는 방식입니다.

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공인중개사는 이러한 차이점을 명확히 설명하고, 거래 당사자들로부터 동의를 명확히 받아야 합니다.

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추가적인 특약 조항 제안 임차인 동의 서면 첨부:

본 계약에 따라 면책적 채무인수를 진행할 경우, 임차인의 서면 동의를 필수로 계약서에 첨부하며, 동의가 이루어지지 않은 경우 계약이 무효화된다.

법적 분쟁 방지 조항

각 채무인수와 관련된 모든 법적 분쟁은 대한상사중재원의 중재를 통해 해결하며, 중재 결과는 최종적이고 양 당사자는 이를 수용해야 한다.

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이 특약사항들은 거래 당사자들의 권리와 의무를 명확히 규정함으로써, 부동산 계약에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

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특히, 임차인의 권리 보호를 강화하고, 보증금 반환과 관련된 리스크를 줄일 수 있도록 설계된 조항들이므로, 계약서에 반영하면 더욱 안전한 거래가 될 것입니다.

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