안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.
상업용 부동산을 매매 거래할 때 건물분 부가가치세(이후 부가세)가 있다는 사실을 알고들 계시죠?
공인중개사분들이라면 당연히 알고 계실 거라 생각합니다만 다른 이웃님들은 생소하실 거라 생각이 듭니다.
그래서 혹 상업용 부동산을 거래(임대차, 매매) 하실 예정인 이웃님들을 위하여 건물분 부가세를 어떻게 계산하는지 포스팅을 해보겠습니다.
시작합니다.
1. 상업용 부동산의 부가가치세란?
상업용 부동산 거래에서 부가가치세는 상업용 건물을 임대하거나 매매할 때 건물 부분에 대해 부과되는 세금입니다.
일반적으로, 부동산 매매의 경우 토지는 부가가치세가 면세되지만, 건물은 과세 대상으로 취급됩니다.
따라서 상업용 건물 임대차 및 매매 시, 건물의 가치에 대해서만 부가가치세가 부과되므로 주의가 필요합니다.
2. 건물분 부가가치세 계산 방법
건물분 부가가치세는 보통 토지 기준 시가와 건물 기준 시가를 통해 계산됩니다.
건물분 부가세가 발생하는 부동산은 다음과 같습니다
1. 법인 소유의 주택
2. 상업용 건물
3. 오피스텔
출처 입력
구체적인 계산 과정은 아래와 같습니다.
- 토지 기준 시가: 부동산 거래 시 토지와 건물을 구분하여 과세하므로, 국세청이 정한 기준 시가에 따라 토지의 면세가 결정됩니다.
- 건물 기준 시가: 건물에 대해서는 부가가치세가 적용되기 때문에, 건물 기준 시가에 10%의 부가가치세를 적용하여 부과합니다.
상업용 부동산 거래 시, 매매가격에서 건물 가격과 토지 가격을 구분하여 안분하는 과정은 세금 부과의 기초가 되므로 매우 중요합니다.
예를 들어 상세히 설명드립니다.
매매가격 20억 원의 상업용 부동산에서 토지 기준 시가와 건물 기준 시가를 통해 안분하는 방법을 설명드립니다.
1. 기본 정보
▶매매가격: 20억 원
▶토지 기준 시가: 8억 원
▶건물 기준 시가: 6억 원
▶총 기준 시가 (토지 기준 시가 + 건물 기준 시가): 8억 + 6억 = 14억 원
출처 입력
2. 안분 비율 계산
안분 비율은 토지와 건물의 기준 시가를 전체 기준 시가에서 차지하는 비율로 산정합니다.
▶토지 비율:토지 기준 시가/(토지 기준 시가 + 건물 기준 시가) = 8억/14억 ≈ 57.14%
▶건물 비율: 건물 기준 시가/(토지 기준 시가 + 건물 기준 시가)=6억 14억 ≈ 42.86%
출처 입력
3. 매매가격 안분
이제 매매가격 20억 원을 위에서 구한 비율에 따라 안분합니다.
▶토지 가격: 20억×57.14%≈11.43억 원
▶건물 가격: 20억×42.86%≈8.57억 원
출처 입력
4. 부가가치세 적용 (건물 가격에만 적용)
부가가치세는 토지에는 면세가 적용되고 건물 가격에만 부과됩니다.
따라서 건물 가격 8.57억 원에 대해 부가가치세 10%를 적용하여 세액을 계산합니다.
부가가치세: 8.57억×10%=8,570만 원
출처 입력
요약
▶토지 가격: 약 11.43억 원(20억×57.14%≈11.43억 원 )
▶건물 가격: 약 8.57억 원(20억×42.86%≈8.57억 원)
▶부가가치세: 8,570만 원 (건물 가격의 10%)(8.57억×10%=8,570만 원)
출처 입력
3. 건주부 Opinion
주택을 제외한 상업용 부동산을 매매하실 때에는 꼭 건물분 부가세를 잘 확인하고 계약하시길 바랍니다.
보통의 경우 매도차 측을 담당하던 세무사님께 문의하면 건물분 부가세를 계산하여 알려주십니다.
일반적인 부가가치세 흐름은 다음과 같습니다.
1) 건물분 부가세는 매수자가 매도자에게 납부를 하고 매도자는 매수자에게 세금계산서를 발행합니다.
2) 매도자는 부가세를 국세청에 납부합니다.
3) 매수자(사업자인 경우)는 납부한 건물분 부가세를 세금계산서를 근기로 국세청에서 환급을 받습니다.
만약 매수인이 간이과세자이거나 사업자가 없는 경우에는 계약 후 20일 이내에 일반과세자로 사업자 신고를 하시면 환급을 받을 수 있습니다.
부가가치세 2탄에서는 부가가치세가 면제되는 포괄 양수도 계약에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
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