상업용 부동산 매매 시 포괄 양수도로 인정받지 못하는 경우

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안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

부가가치세 1탄에서 건물분 부가가치세 계산하는 법에 대하여 알아보았습니다.

2탄에서는 부가가치세가 면제되는 포괄 양수도 계약에 대하여 간략히 알아보고 포괄 양수도 계약에서 주의할 몇 가지 사항에 대하여 알아보겠습니다.

시작합니다.

1. 포괄 양수도 계약이란

포괄 양수도 계약이란 매도자가 부동산과 관련한 모든 권리와 의무를 양도하는 계약 형태로, 포괄적인 재산 양도에 해당합니다.

이 계약의 주요 특징은 부가가치세가 면제된다는 점입니다.

다만, 포괄 양수도로 인정받기 위해서는 법적 요건을 충족해야 하며, 실질적으로 사업을 승계하는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.

그러나 몇 가지 조건을 충족하지 않으면 포괄 양수도로 인정되지 않아 부가가치세 면제 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 각 조건을 구체적으로 살펴보겠습니다.

2. 포괄 양수도 계약이 인정되지 않는 경우

1) 사업과 직접적 연관이 있는 건물을 제외하고 양도하는 경우

포괄 양수도가 되기 위해서는 사업에 필수적인 모든 자산과 권리, 의무가 포함되어야 합니다.

그러나 사업 운영에 직접적으로 연관된 핵심 자산(예: 사업장이자 상업용 건물)이 포함되지 않은 경우, 사업의 연속성이 유지되기 어려워 포괄 양수도로 인정받지 못할 수 있습니다.

예를 들어, 공장을 운영하는 회사가 해당 공장 건물은 제외하고 기계 설비만 양도한다면, 이는 전체 사업을 양도한 것이 아니므로 포괄 양수도로 인정되지 않습니다.

즉, 사업의 필수적인 부동산이나 자산을 제외하고 양도하는 경우, 이 계약은 부분적인 자산 양도일뿐 전체 사업을 넘기는 포괄 양수도로 보기 어렵습니다.

2) 부동산 매매업자 또는 건설업자의 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매도하는 경우

부동산 매매업자나 건설업자는 다수의 부동산이나 여러 사업장을 운영하는 경우가 많습니다.

이들이 특정 부동산이나 사업장의 부동산 일부만 매도하는 경우, 이는 사업 전체의 승계가 아니기 때문에 포괄 양수도로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

예를 들어, 부동산 매매업자가 여러 사업장을 소유하고 있는데 이 중 한 사업장만 매도한다면, 이는 사업 전체의 포괄적인 승계가 아니므로 사업의 일부 자산 양도로 간주되어 포괄 양수도로 인정되지 않습니다.

포괄 양수도는 사업체가 운영하는 전체 사업을 포괄적으로 양도할 때만 적용될 수 있기 때문입니다.

3) 부동산 임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 대한 일체 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우

부동산 임대업자가 임차인에게 임대업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하는 경우에는 주의가 필요합니다.

이는 통상적으로 단순한 임대차 계약의 연장이거나 임대 주체 변경으로 간주될 가능성이 있습니다.

포괄 양수도로 인정되려면 해당 부동산 임대업 전체의 독립적인 사업 운영이 승계되는 것이 필요합니다.

따라서 임차인에게 부동산 임대업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하는 상황에서는 단순한 임대 주체의 변경으로 볼 수 있어 포괄 양수도로 인정되지 않을 수 있습니다.

3. 건주부 Opinion

위의 사항을 정리하면, 포괄 양수도가 인정되려면 사업에 필요한 모든 자산과 권리, 의무가 완전히 양도되고, 부분적 자산 양도 또는 특정 사업장의 일부 자산만 매도하는 경우에는 인정되지 않음을 유의해야 합니다.

1. 사업과 직접적 연관이 있는 건물을 제외하고 양도하는 경우

2. 부동산 매매업자 또는 건설업자의 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매도하는 경우

3. 부동산 임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 대한 일체 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우

부가가치세 3탄에서는 부가가치세 관련하여 특약을 어떻게 작성하는 것이 좋을지 다루어 보겠습니다.

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