환산보증금 초과 임대차에서 임대인의 계약 해지권

안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

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상가를 거래하실 때 제일 중요한 것은 상가임대차 보호법을 적용받는지입니다.

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상가 임대차 보호를 받기 위해서는 환산보증금을 기준으로 적용 대상을 판단하게 됩니다.

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오늘 확인할 대법원 판례는 환산보증금을 초과하는 임대차에서 묵시적 갱신이 이루어졌습니다.

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그러나 임대인이 계약 해지를 하여 소송으로 다투었는데 대법원에서는 어떻게 판결을 하였는지 확인해 보도록 하겠습니다.

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환산 보증금 기본 개념

우선은 환산 보증금의 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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환산보증금은 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 결정하는 중요한 요소로, 보증금과 월세를 일정한 방식으로 계산하여 합산한 금액을 의미합니다.

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환산보증금이 일정 금액을 넘을 경우, 법적 보호를 받는 임대차 권리가 제한될 수 있어, 계약 체결 전 이를 이해하는 것이 중요합니다.

 

환산보증금 계산 방법

환산보증금은 보증금과 월세를 환산하여 합산하는 방식으로 계산됩니다.

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기본적으로 다음과 같은 계산식이 사용됩니다.

환산보증금=보증금+(월세×100)

이 계산식에서 월세에 100을 곱하는 이유는 월세를 일종의 보증금으로 환산하는 방식입니다.

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이렇게 계산된 환산보증금이 일정 금액을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받지 못할 수도 있습니다.

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예를 들어, 2024년 기준으로 서울의 환산보증금 기준은 약 9억 원입니다.

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예시 1: 보증금이 높은 경우

• 보증금: 8억 원
• 월세: 100만 원

이 경우 환산보증금 계산은 다음과 같습니다.

환산보증금=8억 원+(100만 원×100)=8억 원+1억 원=9억 원

따라서, 환산보증금이 9억 원이므로, 서울 지역의 기준에 딱 맞아 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 한계선에 해당되어 보호를 받습니다.

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예시 2: 월세가 높은 경우

• 보증금: 3억 원
• 월세: 700만 원

이 경우는 월세가 높은 경우에 해당합니다.

환산보증금=3억 원+(700만 원×100)=3억 원+7억 원=10억 원

이 경우에는 환산보증금이 10억 원이므로, 서울 지역 환산보증금 9억을 초과하여 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.

※이때는 민법 제635조의 적용을 받아 '기간의 약정이 없는 임대차'가 되고 이 경우 임대인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

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상가임대차보호법 적용 대상

소액보증금

최우선 변제 금액

[2019년 4월 2일부터]

	서울	수도권 과밀 억제권 (부산 포함)	광역시 (군, 인천 제외)	기타 지역
환산보증금 적용 대상 금액	9억 원	6억 9천만 원	5억 4천만 원	3억 7천만 원
소액보증금	6,500만 원	5,500만 원	3,800만 원	3,000만 원
최우선변제 금액	2,200만 원	1,900만 원	1,300만 원	1,000만 원

판례 요약 - [대법원 2021.12.30. 선고 2021다233730 판결]

 

해당 판결에서는 상가건물 임대차 보호법상 보증금이 일정 금액을 초과하는 경우, 임대차 기간을 정하지 않은 상태에서 묵시적으로 갱신이 되었을 때 임차인의 갱신 요구권이 인정되지 않는다는 내용을 담고 있습니다.

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요약하자면, 환산보증금을 초과하면 임차인이 갱신 요구권을 행사할 수 없는 상황이 발생할 수 있다는 점이 핵심입니다.

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※ 판결 원문 [대법원 2021.12.30. 선고 2021다233730 판결]

대법원 2021다233730 > 판례 > 본문 조회 | 종합법률정보

 

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건주부 Opinion

이번 판례는 지역별 환산보증금을 초과하는 상가를 임차할 때는 계약 만료와 갱신에 대해 특히 신중해야 함을 시사합니다.

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계약 체결 시 환산보증금 기준을 넘어가는지, 그리고 갱신과 해지에 관한 법적 권리와 의무를 철저히 검토하는 것이 필요합니다.

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요약하면, 환산보증금을 초과하는 임차인은 상가임대차보호법에서 보장하는 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없습니다.

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계약이 묵시적으로 갱신되더라도 임대인이 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 이 통보는 통보 후 6개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

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이처럼 환산보증금이 임차인의 권리에 중요한 영향을 미치므로, 상가 임차 계약 시 환산보증금을 정확히 계산하고, 이를 바탕으로 계약 조건을 신중히 검토하는 것이 중요합니다.

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