안녕하세요 건주부입니다.
경매정보지를 살펴보면
선순위 임차인이
임차권등기를 한 상태로
임차인이 강제경매를
신청한 경우가 많습니다.
오늘은 선순위 임차인 &
임차권등기를 한 물건을
입찰할 때
주의할 점에 대해서
포스팅하고자 합니다.
임금채권, 조세채권 주의
대항력을 보유한
선순위 임차인, 임차권 등기가 되어 있는
물건에 입찰하실 때
우선 임차인보다도 먼저 최우선 순위로
배당을 받아 가는 임금채권과
조세채권(당해세(재산세, 종부세), 일반 조세채권)을
확인하는 것이 핵심 포인트 입니다
배당 종기일 이전 교부 청구한
임금채권과 조세채권은 최우선 변제 대상입니다.
즉 낙찰금액에서 제일 먼저 배당을 받는다는 이야기입니다.
단 조세채권은 변경이 있습니다
아래 글에서 자세히 다루겠습니다.
경매 배당 순위
배당 순위를 간략하게 살펴보도록 하겠습니다
1순위 : 경매 집행비용
2순위 : 필요비, 유익비(민법 367조)
3순위 : 최우선변제(소액임차인), 근로자 임금채권(3개월 임금, 재해보상금
4순위 : 당해세(집행 목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세, 가산금)
※임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 경우 확정일 자부 임차인이 보증금 우선변제받음
(최근 법률 개정)
※법정기일 : 신고납부, 고지서 발송일
5순위 : 당해세 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권에 의해 담보되는 채권,
확정일 자부 임차보증금 반환채권과 임차권등기
(일반적 근저당권, 확정일 자부 우선변제 임차권 등)
6순위 : 근로기준법 임금 등을 제외한 임금
7순위 : 당해세를 제외한 세금
8순위 : 공과금 중 국민건강보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 의료보험료
9순위 : 일반 채권
전세사기에 의한 당해세 배당 예외
변경 전:
당해 세는 등기상 채권이나
임차인의 소액임차보증금보다는 나중 배당이 되지만
우선변제권인 확정일자보다는 먼저 배당
변경 후:
주택임대차보호법상 확정일자를 갖춘 임차인과
주거용 건물에 전세 등기를 한 임차인이 있는 경우
당해세의 법정기일이 확정일자 또는 전세권 설정일 보다 늦다면
임차인의 보증금을
먼저 배당하고
당해세를 후순위로 배당하도록 변경한 것이
핵심 포인트 입니다
선순위 임차인 & 임차권 등기 경매 입찰 시 주의할 3가지 날짜
아래 서울 빌라 경매 사례를 가지고 설명하도록
하겠습니다.
근저당은 없고
선순위 임차인이 임차권등기를 설정한 상태이며
그 이후 가압류가 말소기준이 되어
대항력 있는 임차인에 대해서는
낙찰자가 인수해야 하는 사건입니다.
When1. 최우선 변제 지급 기준일 :
저당권 설정 시점, 담보가등기 설정 시점,
다수설에 의한 확정일자
이 세 가지가 최우선 변제 지급 기준일입니다.
상기 세 가지 일자 설정일을 기준으로 최우선 순위로
배당받아 가는 금액을 인터넷 등기소 소액임차인 범위에서
확인을 합니다.
※인터넷등기소 소액임차인 범위 확인 참조
즉 최우선 변제금은 배당 순위 기준 3순위로 경매비용과 유익비 필요비를 제외하면
제일 우선순위가 높은 배당 순위입니다.
즉 해당 임차인이 소액임차인에 해당이 되어
보증금 중 일정액의 범위를 최우선 배당받아 가는 경우라면
낙찰자가 인수해야 하는 금액은
임차보증금 - 배당금액 부분이 됩니다.
예시 사례에서는 근저당 및 담보가등기는 없으며
다수설에 의한 확정일자 일이 2018년 6월 26을 기준으로
서울 2016.3.31 기준 1억에 3,400만 원이나
보증금이 212,000,000원으로 소액임차인에는
해당이 되지 않습니다.
즉 소액임차인 최우선 배당금액은
없다는 이야기입니다.
When2. 배당요구종기일 & 배당신청일 & 배당 철회일
[배당요구 종기일 이전 배당 신청]
대항력 있는 임차인은 권리신고와 배당신청을 배당요구 종기일까지
채권 계산서를 제출하도록 되어 있다.
이와 같이 배당요구 종기일까지 권리신고와 배당신청을 하면
낙찰 대금에서 순위에 따라 배당을 받고
나머지 금액에 대해서는 낙찰자에게 대항할 수 있다
[배당요구 종기일 이전 배당 철회]
그러나 배당신청을 하지 않고 권리신고만 하였거나
혹은 배당요구 종기일 이전에 철회를 하였다면
낙찰금액에서 전혀 배당을 받지 않게 되며
낙찰자가 임차보증금 전액을 인수하게 된다
만일 배당 요구 종기일 이후 취소하였다면
법원에서는 철회를 받아주나 원칙대로 배당을 해준다.
따라서 입찰 예정자는
배당요구 종기일 & 배당 신청일 & 배당 철회 일자를 와
선후관계를 꼭 확인하여
대항력 있는 선순위 임차인의
배당 여부를 꼭 확인하고
입찰하여야 한다.
배당요구 종기일은
"매각물건 명세서"에서
확인할 수 있으며
매각물건명세서
권리신고와 배당요구 신청은
"문건 접수내역"에서
확인할 수 있습니다.
문건 접수내역
본 사례는 배당요구 종기일이 2022.01.05이고 임차권자 가 종기일 이전 2021.12.16에
권리신고와 배당요구 신청을 하였음을 확인할 수 있습니다.
When3. 임차권등기일(매우 중요)
임차권등기는 다음 3가지 법령 기준에 따라 등기할 수 있습니다
1 민법 621조(채권) : 임대인과 임차인이 공동으로 계약 개시 이전에도 협력하여 임차권 등기 등록
2. 주택임대차보호법(물권), 상가임대차보호법(물권)
: 계약기간 만료 & 임차보증금 반환이 안될 때 임차인 단독으로 임차권 등기 가능
[경매개시결정등기 이전]
임차권 등기 일자가 경매신청 기입등기 일자 전에 한 경우는 당연 배당권자로
배당을 받습니다.(단 배당 철회하지 않는 경우)
"대법원 2005 다 33039"
[주의 : 경매개시결정등기 이후]
당연 배당권자가 아니며
(배당을 받고 싶은 경우에는 배당 종기일까지 권리신고와 배당 신청을 해야 함)
만일 배당 신청을 하지 않으면
낙찰금에서 배당을 받지 못하며
낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다.
건주부 의견
오늘은 임차권등기가 있는 선순위 임차인
경매 시 낙찰자가 유의해야 할 핵심 포인트 세가지를 살펴보았습니다.
내용은 낙찰금액에서 임차인이 배당을
받아 가는지 아니면 낙찰자가
낙찰금액 외에 임차보증금
전액을 인수해야 하는지에 대한
내용이었습니다.
다시 정리해 보면
3가지 날짜와 선후관계를 잘 확인해야 합니다
핵심포인트 1, 최초 근저당 등 설정 기준일을 가지고
소액임차인에 해당되는지 확인
핵심포인트 2, 배당신청 일자가 배당요구종기일 이전에 하였는지 확인
핵심포인트 3 , 임차권등기가 경매개시결정등기일 이전에 하였는지
이후에 하였다면
배당신청을 배당요구 종기일 이전에 하였는지 확인
위의 세가지 핵심포인트를 잘 확인하여
선순위 임차인 또는 임차권 등기가 있는
물건을 낙찰 받으실때
실수가 없으시길 바라겠습니다.
방문해 주셔서 감사해요
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공인중개사 건주부
개인적인 투자 분석용 자료로
작성되었습니다
투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.
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