안녕하세요 건주부입니다.
중개사고예방 관련 총 10탄을 기획하고
작성 중에 있습니다
오늘은 그중에서도 2탄
임대인이 부동산 관련 자료 제출을 거부한 경우
손해배상에 관련된 내용입니다.
참고로 제 블로그에
중개 사고 1탄 확인설명서 작성방법과
경매관련 선순위 임차인 관련
내용이 선 게시되었으니
먼저 확인하고 오늘 포스팅을
읽으시면 훨씬 많은 정보를
얻으실 거예요(강추)
사례 1. 공인중개사 대처가 미흡한 사례
다가구주택 전세 중개 시 임대인이 기존 임차인에 대한 자료 제출을
거절하고 구두로 보증금 총액을 알려주었다.
공인중개사 A는 이 금액을 임차인에게 고지한 후 확인설명서에
그대로 받아 적었는데, 이 금액이 실제와 크게 차이가 나서
경매 과정에서 해당 임차인이 보증금 일부를 배당받지 못했다.
임차인은 공인중개사와 한국공인중개사를 상대로
손해배상청구소송을 제기하였다
법원은 누구의 손을 들어 주었을까요?
부동산 임대차 거래 시 흔하고 쉽게
경험할 수 있는 그런 사례입니다.
임대인이 선량하고 선의의 사람이라면 문제가 안되겠지만
악의와 고의로 공인중개사와 임차인을
속인 거라면.. 생각만 해도 아찔합니다.
이러한 사건에 대하여 법원은 선량한 관리자로서의 주의·의무를
다하지 않은 과실을 인정하여
"공인중개사에게 손해배상책임 판결을" 내리고 있습니다.
사례 2. 지혜로운 공인중개사 대처 사례
임대인이 확정일자 부여 현황 및 전입세대 확인서 등의 자료 제출을 거부하고
선순위 임차인의 보증금을 구두로 전달받아 임차인에게 고지했는데,
고지한 내용이 사실과 크게 달라 경매 과정에서 임차보증금 중
1억 6,000만 원을 배당받지 못했다. 이에 임차인이 이를 중개한
공인중개사 B 씨를 대상으로 손해배상 소송을 제기했는데,
법원은 이를 중개한 공인중개사의 과실이
없다고 판단했다.
아주 보기 드문 사례입니다
판결 원문을 첨부 드리니 꼭 자세히 읽어 보시길
바랍니다.
(해설은 상세히 하단에 포스팅되어 있습니다)
[대전지방법원 2023.9.21. 2023. 가단 220803 판결] 원문
다음 자료는 공인중개사 B 씨가 작성한 확인설명서의 원본 내용입니다.
임차인의 서명과 도장 날인이 포함되어 있습니다
"확인설명서 9번 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"란에
B 공인중개사는 본인이 구사일생하기 위한 특약을 어떻게
작성하였을까요?
해당 확인설명서 작성이 공인중개사 B씨가
손해배상청구소송에서 승소를
하게되었습니다.
특약은 임대인, 임차인에게만 중요한 것이 아닙니다
공인중개사를 위한 특약도
반드시 작성하셔야 합니다.
사건과 판결 요약
이 사건은 임차인(원고)이
공인중개사와 임대인을 상대로
손해배상을 청구했으나,
법원이 원고의 주장을 기각한 판결입니다.
[원고의 주장 요약]
임대차 계약 중에 임대인이 제공한 정보
(다른 임차인의 보증금 총액 등)가
잘못되었다고 주장하며,
공인중개사가 이 정보를 제대로 확인하지 않고
원고에게 전달하여 손해를 봤다고 주장했습니다.
원고는 공인중개사에게 1억 6천만 원을 요구하며 손해배상을 청구했습니다.
[법원의 판단]
법원은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.
청구 기각 근원은 상기에 게시한 확인설명서
"실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"의 특약 내용입니다.
해당내용을 근기로 다음 세가지 사항으로
판결을 내리셨습니다.
1. 공인중개사의 주의 의무:
공인중개사가 임대인에게 받은 정보를
그대로 전달한 것이 잘못인지
여부를 따져 보았으나,
공인중개사가 부주의했다고 볼 수 있는
증거가 없었습니다.
원고(임차인)는 임대인에게
직접 확인할 기회가 있었으며,
임대차 계약서에 명시된 내용도 있었으므로,
공인중개사가 특별히 잘못한 것이 아니라고 판단했습니다.
2. 성실 의무:
원고(임차인)는 공인중개사가
임대인의 말만 믿고 전달하지 않고,
추가적인 확인을 해야 했다고 주장했으나,
공인중개사는 다른 세입자의 정보나
임대차 계약 내용을 직접 조사할 권한이 없습니다.
공인중개사가 확인할 수 있는 범위에서
임대차 계약을 설명했고,
임대인으로부터 받은 서류도 적절히
제공하였으므로 성실 의무를 다했다고 보았습니다.
(확인설명서에 충분히 기록하고 고지하고
임차인의 서명과 날인을 받음)
3. 자료 제공 거부 시 공인중개사의 역할:
임대인이 추가 자료 제공을 거부했을 때,
공인중개사가 이를 원고에게 설명했고,
원고(임차인)도 이를 알고 계약을 진행했습니다.
공인중개사는 자료 제공 거부 사실을 원고에게 알렸고,
그 이상의 정보를 요구할 권한이 없기 때문에
공인중개사의 과실은 없다고 판단했습니다.
결론적으로, 공인중개사는 법적으로 할 수 있는
범위 내에서 의무를 다했으며,
원고(임차인)의 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.
소송 비용은 원고가 부담하게 됩니다.
공인중개사가 법률 소송에 휘말리지 않기 위한 방안은 무엇일까요?
[1. 임대차 계약 시 철저한 서류 확인]
임대인으로부터 제공받은 정보는 항상 서면으로 남기고,
구두로 전달된 사항은 임차인에게 직접 확인하도록 안내합니다.
"임차인이 임 대차계약을 체결한 날부터는
그 중도금ㆍ잔금 납부 전이라도 확정일자 부여 현황을
스스로 발급받아 보는 것이 가능해진다는 것을
공인중개사는 임차인에게 알려줄 의무가 있습니다"
[2. 임대차 보증금 관련 서류 확인 및 설명]
임대차 보증금과 관련된 사항
(기존 임차인 보증금, 선순위 채권 등)에 대해
임대인으로부터 명확한 서류를 요구하고,
그 서류를 임차인에게 투명하게 설명하여야 합니다.
만약 임대인이 자료 제공을 거부할 경우에는,
그 사실을 서면으로 기록하고
임차인에게 명확히 알리며,
중개대상물 확인·설명서에 기재한 후
임차인의 서명과 날인을 받습니다.
그리고 임차인이 계약 이후 잔금 전
직접 확인 가능함을 고지하여야 합니다.
임대인이 자료 거부한 물건은
보증금 총액과 권리관계 관련
하자가 있을 가능성이 높습니다.
선순위 임차인이 과다하여
경매로 넘어갈 경우
신규 임차인의 보증금 회수가
불가능할 가능성이 매우 높습니다.
(공인중개사는 의심하고
또 확인하고
또 고지하고
또 이를 근기로 남기는
활동을 반드시 해야 합니다)
이런 물건을 중개할 때는
위험 고지를 임차인에게 충분히 설명하고
또 이를 계약서 작성 이후 잔금 전까지
임차인이 직접 확인할 수 있으며
만일 잔금 전 권리관계 하자를 확인하면
(선순위 임차인과 전입세대 보증금이 과다하여
계약을 해제할 수 있음을
특약으로 명기하는 것도
지혜로운 방안이라고 생각합니다.
[3. 적극적인 정보 제공]
임차인이 요청할 경우,
공인중개사가 확인할 수 있는 범위 내에서
주변 시세, 세입자 수 등 관련 정보를 제공하고,
추가적인 정보는 공인중개사 법과
주택임대차보호법에 따라 설명하여야 합니다.
주택임대차 보호법, 시행령 등
위와 같이 몇 해전 생긴 이러한 현행 제도에서
임차인은 계약서를 작성한 직후라도
위 현황을 확인할 권리가 생겼습니다
공인중개사는 임대인이 자료 제공이나
협조를 거부할 경우
임차의뢰인의 보증금의 회수가 어려워질 수 있음을 예상하여
이를 위해 적절한 조치를 할 의무가 있습니다.
주택임대 차 보호법상의 정보제공 요청,
주민등록 법령상의 전입세대 열람 신청과 같은 방법을 강구하도록
그 방법을 임차인에게
적극적으로 고지하여야 합니다.
[4. 법적 절차 안내]
임대인이 자료 제공을 거부할 때,
임차인이 직접 임대차 정보를 요청할 수 있는 방법(확정일자 부여 현황 등)을
상세히 설명해 주어야 합니다.
이러한 절차를 철저히 지킴으로써
공인중개사는 법적 분쟁에 휘말리는 것을 방지할 수 있습니다.
[공인중개사 법 제25조의 3]
임대차 중개 시의 설명의무 :
개업 공인중개사는 주택의 임대차 계약을 체결하려는 중개 의뢰인에게
다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다
1. 확정일자 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
2. 임대인이 미납한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항
상기 주택임대차 보호법과 공인중개사 법을 근거로
확인설명서 작성 시 공인중개사는
임대인과 임차인에게 고지해야 합니다.
1. 임대인은 '확정일자 부여 현황' 과 '납세증명서'를 제시해야 함
- 주민센터에서 발급 가능 : 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서, 국세 납세, 지방세 납세
- 주택임대차 보호법 강행규정임을 공지하고 임대인에게 제출을 종용
2. 임대인이 강행 규정임에도 제출을 제시하지 않는 경우. 임대인은 임차인에게 열람 동의를 해주어
임차인이 열람할 수 있도록 해야 함.
임대인이 제출을 하지 않으면 아래 서식을 출력하여 임대인의 서명 및 신분증 사본을 가지고
임차인이 열람하도록 해야 합니다
[1탄] 2024년 7월 확인설명서 작성 방법.. : 네이버 블로그 (naver.com)
건주부 Opinion
부동산 임대차 거래
그중에서도 상기와 같이 확정일자 부여 현황과
전입세대 확인서 국세 및 지방세 체납 현황을
제출하는 것은 강행규정입니다
주택 임대차 보호법 제3조의 7
따라서 선량한 임대인으로서
주택임대차 거래 시 상기 자료를
제출해야 합니다.
그러나 그렇지 못한 악의의 임대인이거나
뭐 악의가 아니더라도 귀찮아하시는 임대인이 있다면
임차인은 본인의 소중한 재산(임차보증금)을
손해 보지 않기 위하여 계약 직후라도
이를 직접 확인하여야 하며
공인중개사는
임차인에게 재산상의 손해가 발생하지
않도록 선관 주의 의무와
신의성실의 의무를 다해
최대한 자료를 확보하여
임차인에게 설명하고 제시하고
그리고 위험에 대하여
고지하는 활동을 해야 할 것입니다.
방문해 주셔서 감사해요
본 블로그 투자 분석 자료는
공인중개사 건주부
개인적인 투자 분석용 자료로
작성되었습니다
투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.
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