안녕하세요 건주부입니다.
부동산을 보러 다니다
해당 부동산이 너무 마음에 들어서
가계약금을 걸고
가계약을 작성하는
경우가 많이 있습니다.
현행법상 매매의 경우
부동산 거래 신고를 공인중개사가
계약으로부터 30일 이내에
하도록 되어있죠
그렇다면 가계약은 계약인가요?
그리고 부동산 거래 신고는
가계약을 기준으로 해야 하는지
본 계약을 기준으로 해야 하는지
공인중개사 사이에서도 혼선이 있습니다.
오늘 포스팅에서는
민법에서 말하는 계약의 정의와
대법원 판례에서는 가계약을
어떻게 최종 판결하였는지를
살펴봄으로써
상기 이슈를 해결하고자 합니다.
[민법에서 계약이란]
일반적으로 민법에서
계약은 두 개 이상의 서로 대립하는
의사표시(청약과 승낙)의 일치에 의해
성립하는 법률행위를 말합니다.
예를 들어 집 주인이
이 APT를 5억에 매도하고 싶다는 청약과
매수인이 그 집을 5억에 매수하겠다는 승낙이
합의를 하였을 때 계약이 이루어집니다.
즉 청약과 승낙에 의한 당사자 간의
중요사항에 관한 구체적이고 확정적인
의사표시로서,
장래에 구체적으로
특정할 수 있는
기준과 방법의 합의라면 구두계약도
계약이 됩니다.
다만, 해당 계약의 증거를 확보하기 위하여
계약서를 작성하는 것입니다.
[가계약은 계약인가?]
중요사항에 관한 당사자 간의
의사표시가 합치되지 않았을 때는
가계약금이 지급되었더라도
사실상 계약으로 체결된 것으로 보지 않습니다.
1) 목적물
2) 대금
3) 대금 지급 방법 => 중도금 일과 잔금일이 확정되지 않은 경우
[대법원 2017.10.26., 선고, 2017다 242867, 판결]
중요사항에 합치가 된 가계약은 계약으로 본다
계약에서 말하는 중요사항이란 무엇인가?
1번) 목적물
2번) 대금
3번) 대금 지급 방법에 대한 합의가 이루어졌다면,
통상 매매에서 잔금일은 정해지지 않았다 하더라도
중도금일이 정해졌다면
상기 1번, 2번, 3번의 당사자 간 의사표시가 합치되었다면
다시 말해서 중요사항에 관한 구체적이고, 확정적인 의사표시로서
장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법의 합의가
이루어졌다면, 사실상 계약이 체결된 것으로 보아
가계약금 지급일로부터 30일 이내에
무조건 실거래 신고를 해야 합니다.
가계약금 관련 소명 방법
가계약금 지급 당시 대금 지급 시기인
중도금일, 잔금일이 정해지지 않았다는 것을
소명하면 되고, 가계약금은 단지
교섭의 기초로 삼았을 뿐 이 물건에
대하여 당사자 간 앞으로 만나서
서로 협의하자는 의미의
보관금으로 건넨 것뿐이라고
소명하면 됩니다.
건주부 의견
상기와 같이 민법에서 의미하는 계약은
법률행위입니다.
공인중개사 시험 보실 때
법률행위의 성립요건은 "당목의"
당사자, 목적, 의사표시 기억나시죠^^
그리고 법률행위 효력 요건으로는
당사자 = 능력
목적 = 확가적타(확정, 가능, 적법, 사회적 타당성)
의사표시 = 하자가 없을 것, 표시가 일치할 것)
즉 계약이 성립되고 효력이 발생하려면
위의 조건이 다 만족되어야 하는 것입니다.
그러므로 가계약이
계약의 형태를 띠고 목적물, 대금, 대금 지금 방법 등이
구체적으로 정의되었다면
가계약금 지급일로부터 30일 이내에
무조건 실거래 신고를 하는 것이
좋을 것 같습니다.
방문해 주셔서 감사해요
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