부동산 경매 안분배당, 흡수배당, 이시배당
(글 : 건주부)
안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.
경매 투자를 할 때 낙찰자가 배당에 대해 신경을 써야 하는 이유는 무엇일까요?
선순위 임차인이 있을 때 낙찰자가 인수해야 할 금액을 파악하고
후순위 임차인이라도 배당금을 얼마나 받았는지에 따라 명도의 난이도가 달라지기 때문입니다.
오늘 포스팅을 끝까지 잘 읽으시면 이젠 경매 배당의 고수가 되어 있을 겁니다.
1. 일반적인 배당 순서
부동산 경매
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
1. 물권과 채권이 동시에 있을 경우
압류권 자나 가압류권자와 같은 채권이 선순위 권리자라면 총 채권액에 대한 자기 채권비율만큼만 배당(안분배당) 받게 됩니다.
그리고 다음 순위인 물권의 경우는 물권 우선주의 원칙에 따라 다른 채권의 금액과는 무관하게 우선적으로 전액 배당받게 됩니다
달리 말하면 채권액 비율에 따른 안분배당을 우선하게 되지만, 후순위 배당을 흡수하는 형태로 채권액 전액을 보전 받을 수 있다는 것이다.
이는 물권인의 우선변제권은 후순위 권리에게만 주장할 수 있는 것이어서 앞선 순위인 가압류에 우선변제를 주장할 수는 없습니다.
가압류는 선순위이지만 채권이므로 평등주의에 의해 후순위에 대한 우선변제권이 없어 순위를 가릴 수 없기에 안분배당이 된다.
배당의 순서는 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기 명령 권리자의 등기 설정 일이 빠른 순서로 정하게 됩니다.
등기 일자가 같은 날이면 접수번호 순으로 가리게 됩니다.
그러나 이보다 앞선 가칭 ‘0순위 배당’이라 부르고 있는 경매비용, 최우선변제, 임금채권, 당해세, 법정기일이 빠른 조세채권 등은 말소기준권리보다도 우선하여 배당됩니다.
이 배당 후에 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 등 시간 순서에 따라 상호 법률관계를 따져가며 배당 순서를 결정한다.
이시배당, 안분배당, 흡수 배당은 부동산 경매에서 여러 권리자들이 있는 경우, 배당금이 어떻게 분배되는지를 설명하는 중요한 개념입니다. 각각의 정의를 사례와 함께 설명드리겠습니다.
2. 이시배당 (이시적 배당)
부동산 경매 이시배당
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
이시배당은 경매 절차에서 권리자의 순위에 따라 배당이 진행되는 방식입니다.
각 권리자는 자신의 등기 또는 압류 설정일을 기준으로 배당 순위를 가지며, 순위가 높은 권리자부터 먼저 배당을 받습니다.
만약 우선순위자가 본인의 채권액을 모두 회수하고도 배당금이 남으면, 그다음 순위자가 배당을 받는 방식입니다.
[사례:]
- 배당금: 1억 원
- 1순위 압류권자: 5천만 원 (설정일: 2024.1.12)
- 2순위 근저당권자: 8천만 원 (설정일: 2024.5.30)
이 경우, 1순위 압류권자가 먼저 5천만 원을 배당받습니다.
이후 남은 금액인 5천만 원을 2순위 근저당권자가 배당받습니다. 이처럼 배당 순서에 따라 이시배당이 이루어집니다.
3. 안분배당(채권은 순위가 무관합니다)
부동산 경매 안분배당
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
안분배당은 여러 채권자들이 있을 때, 각 채권자의 채권 비율에 따라 배당금을 나누는 방식입니다.
주로 동일 순위의 채권자들끼리 배당받을 때 적용되며, 각 채권자는 본인의 채권액이 전체 채권액에서 차지하는 비율만큼 배당을 받습니다.
[사례:]
- 배당금: 1억 원
- 압류권자: 5천만 원 (설정일: 2024.1.12)
- 가압류권자: 10억 원 (설정일: 2024.6.25)
이 경우, 압류권자와 가압류권 자는 모두 채권자이므로 우선순위가 없고, 안분배당을 받게 됩니다.
- 압류권자의 채권액 비율: 5천만 원 / 10억 5천만 원 = 4.76%
- 가압류권자의 채권액 비율: 10억 원 / 10억 5천만 원 = 95.24%
따라서, 배당금 1억 원 중에서 압류권자는 476만 원, 가압류권자는 9,524만 원을 각각 배당받게 됩니다.
4. 흡수 배당(물권 우선주의)
부동산경매 흡수배당
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
흡수 배당은 물권자가 후순위 채권자로부터 배당금을 흡수하여 본인의 채권을 먼저 회수하는 방식입니다.
물권자인 근저당권자는 후순위 채권자에게 우선변제를 받을 수 있으므로, 후순위 채권자가 배당받은 금액에서 전액 흡수합니다.
[사례:]
- 배당금: 1억 원
- 압류권자: 5천만 원 (설정일: 2024.1.12)
- 근저당권자: 8천만 원 (설정일: 2024.5.30)
- 가압류권자: 10억 원 (설정일: 2024.6.25)
먼저 압류권자와 가압류권자가 안분배당을 받습니다.
- 압류권 자는 476만 원
- 가압류권자는 9,524만 원
이후, 근저당권자가 가압류권자에게 우선변제를 요구하며 9,524만 원에서 8천만 원을 흡수합니다.
즉 근저당권자는 후순위 가압류 권자의 배당에서 흡수하여 우선변제를 받습니다. 이것이 흡수 배당입니다.
- 결과적으로 근저당권자는 8천만 원, 가압류권자는 남은 1,524만 원만 배당받습니다.
- 종종 경매 물건을 보면 후순위로 엄청난 금액으로 가압류 설정이 된 경우를 종종 보게 되는데 이런 사유인 가능성이 많습니다.
건주부 생각
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
1.이시배당: 순위에 따라 먼저 배당을 받는 방식.
2. 안분배당: 채권액 비율에 따라 배당금을 나누는 방식.
3. 흡수 배당: 물권자가 후순위 채권자의 배당금에서 자신의 채권을 우선 변제받는 방식.
이렇게 각각의 배당 형태가 적용되며, 물권자는 후순위 채권자로부터 우선 배당을 받을 수 있다는 점이 중요한 특징입니다.
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