안녕하세요 건주부입니다
우리는 투자 목적 즉 돈을 벌기 위해서 부동산 경매를 합니다
경매 물건을 보다 보면 실질적 경매, 형식적 경매 두 가지 종류의 경매가 있는 것을
확인하게 됩니다.
일반적으로 우리가 알고 있는 경매는 실질적 경매일 가능성이
높은데 돈이 되는 경매는 형식적 경매일 경우가 많습니다.
오늘 글을 끝까지 읽으시면 형식적 경매를 통해 돈을 어떻게 벌수 있는지
감을 잡으실 수 있을 겁니다.
자 시작합니다~
부동산 경매는 실질적 경매와 형식적 경매로 나뉩니다. 각각의 경매 절차와 그에 따른 법적 원칙을 이해하는 것은 경매 참여자에게 매우 중요하며, 특히 전문 경매인들이 주의해야 할 점이 많습니다.
이번 포스팅에서는 **대법원 판결(2006다 37908, 2010마 1059, 2011다 35593)**을 참고하여 실질적 경매와 형식적 경매의 차이점을 설명하고, 경매 절차에서 발생할 수 있는 상황들을 판례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 실질적 경매
실질적 경매는 채권자의 채권을 만족시켜 주는 경매 절차로, 주로 부동산에 설정된 담보권이나 강제집행에 의해 이루어집니다. 실질적 경매는 소멸주의를 원칙으로 합니다. 소멸주의란 소멸 기준권리(근저당권, 가압류 등기, 담보가등기, 강제경매 기입등기일 중 가장 먼저 등기된 권리) 보다 나중에 부동산등기부상에 설정된 권리나, 나중에 전입 신고하여 임차권을 취득한 임차인은 경매 시 매각으로 소멸하는 것을 말합니다.
※돈 되는 정보 : 소멸 기준권리보다 먼저 전입 신고하여 임차권을 취득한 임차인이나(선순위 임차인), 먼저 부동산등기부상에 설정된 가처분등기, 지상권, 보전가등기 등은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자의 인수 사항이 되는 점을 명심하여야 합니다.
즉 소멸되지 않는 권리를 합법적으로 사용하면 형식적 경매와 연동하여 수익화 방법으로 사용이 가능합니다.
1.1 임의경매
임의경매는 담보권자(주로 저당권자)가 부동산을 경매에 넘겨 채무자의 부채를 상환 받는 절차입니다. 저당권자와 채무자의 계약에 따라 부동산이 담보로 제공되며, 채무가 이행되지 않을 경우 저당권자는 법원에 임의경매를 신청할 수 있습니다.
1.2 강제경매
강제경매는 채권자가 판결을 통해 채무자의 재산에 대해 경매를 신청하는 절차입니다. 이는 저당권이나 담보권이 없는 경우에도 가능하며, 법원의 명령에 의해 강제로 재산을 처분하여 채무를 상환하는 방식입니다.
**대법원 판결(2006다 37908)**에서는 강제경매 절차에서 부동산의 소멸주의가 어떻게 적용되는지 명확히 판시하였습니다.
이 판결에서는 부동산을 구매하는 사람은 저당권이나 가압류 등 이전 소유자의 채무로 인한 부담을 인수하지 않고 깨끗한 상태의 부동산을 취득하는 것이 원칙입니다. 예외적으로 법원이 이러한 부담을 인수하도록 결정한 경우에는 이를 미리 알려야 한다는 점도 중요합니다.
이 판결의 의미는 경매에서 매수인의 법적 안전을 보장하고, 경매 절차의 공정성을 확보하는 데 있다고 볼 수 있습니다.
[대법원 판결(2006다 37908)]가 등 긴 회복 등기 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체 (law.go.kr)
2. 형식적 경매
형식적 경매는 실질적 경매와 달리 채무 상환을 목적으로 하지 않으며, 재산의 정리를 위한 경매 즉, 경매 부동산을 현금화하는 경매 절차를 말합니다. 주로 유치권자의 경매 신청이나 공유물 분할 청구 소송에 의해 이루어집니다.
2.1 유치권자의 경매 신청
유치권자는 민사집행법 제274조 규정에 의해 유치권에 의한 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 진행시킨 후, 유치물을 현금화하여 유치권의 목적을 달성시킬 수 있습니다. 예를 들어, 건물 공사를 담당한 시공사가 공사 대금을 받지 못했을 경우 유치권을 행사하여 경매를 신청할 수 있습니다. 이 경우, 집행 법원에서 소멸주의와 인수주의 중 하나를 선택하여 경매를 진행하지만, 대부분 소멸주의가 적용됩니다.
[대법원 2011. 6. 15. 자 2010마 1059 결정]에 의하면 유치권에 의한 경매는 강제경매와 마찬가지로 부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 원칙으로 한다. 즉, 부동산이 매각될 때, 기존에 있던 부담(예: 저당권)이 사라지며, 새로운 매수인은 해당 부동산을 깨끗하게 인수하게 됩니다. 이때, 유치권자는 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있습니다.
[대법원 2011. 6. 15. 자 2010마 1059 결정] 유치권 신청에 의한 임의경매 결정에 대한 즉시항고 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체 (law.go.kr)
※돈 되는 정보 : 유치권자의 형식적 경매가 진행이 되면 유치권자는 채권이기에 물권과 같은 우선 배당은 안되고 채권자 안분배당이 됩니다. 즉 유치권 물건에 거대한 후순위 가압류가 설정이 되어 있다면 안분 배당이 되는 맹점이 있습니다.
배당에 대해 궁금하시면 제가 포스팅한 글을 참조하세요
2.2 공유물 분할 청구 소송에 의한 공유물 전부 경매
공유자 간에 부동산을 분할할 수 없을 때, 법원은 공유물을 경매에 부쳐 매각 대금을 공유자 간에 분할할 수 있습니다.(민법 제269조)
그리고 공유물 전부가 경매 진행되면 공유 지분이 경매 집행되는 경우와 달리 공유자는 우선 매수청구를 할 수 없다[대법원 91마 239 결정]
※돈 되는 정보 : 지분경매는 추후 자세히 다루도록 하겠습니다.
3. 실질적 경매와 형식적 경매 경합
대법원 판결(2011다 35593)에서는 유치권자가 신청한 형식적 경매와 저당권자가 신청한 실질적 경매가 경합하는 상황에서 어떻게 법리가 적용되는지를 다루고 있습니다. 이 사례에서 가장 중요한 쟁점은 형식적 경매의 소멸과 유치권의 불소멸이라는 두 가지 원칙입니다.
[대법원 판결(2011다 35593)] 건물 명도 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체 (law.go.kr)
※돈 되는 정보 : 유치권이 있는 물건을 낙찰받을 때 경락잔금 대출(저당권 설정)을 받는 경우가 있습니다. 낙찰 후 소유권을 취득하고 유치권자와 협상이 원활하게 되지 않을 경우 유치권자가 경매를 신청하는 경우가 있는데 이를 형식적 경매라 하고 유치권자가 경매 신청을 하게 되면 유치권이 소멸하게 됩니다.
그런데 이때 선순위 저당권자가 실질적 경매를 동시에 신청하게 되면 형식적 경매가 소멸되고 다시 유치권이 불소멸하게 되는 점입니다.
이 부분을 잘 생각해 보시면 돈이 되는 방법이 보이실 겁니다.
건주부 Opinion
이 포스팅은 경매의 종류에 따른 권리 소멸 여부와 전문 경매인이 주의해야 할 사항들을 중심으로 작성되었습니다.
실질적 경매와 형식적 경매의 차이점과 법적 판례를 통해 구체적인 사례를 설명하며, 경매 참여자들이 실수하지 않도록 주의해야 할 점들을 강조하였습니다.
경매 참여자들은 경매에 따라 소멸될 권리와 인수할 권리를 명확히 파악해야 하고 Plan-A와 Plan-B 등 리스크 관리가 필요합니다.
그리고 부동산의 담보 권리, 유치권, 임차인의 보증금 반환 문제 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 형식적 경매의 경우 소멸주의와 인수주의 중 어떤 방식이 적용될지를 미리 파악하는 것이 매우 중요합니다.
일반적으로 매각물건명세서상에 인수에 대한 언급이 없으면 소멸주의가 적용되어 경매가 진행됨을 알 수 있습니다.
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