안녕하세요 건주부입니다.
[사고예방 8탄] 공인중개사의 고지 의무 및 임대인의 정보제공 의무에 대하여 포스팅을 하고자 합니다.
공인중개사 법 및 주택임대차보호법 개정으로 공인중개사의 고지 의무와 임대인의 정보 제공 의무가 강화되었습니다. 임대인이 자료 제공을 거부하거나, 임차인이 고지 받지 못했다고 우길 것이 예상되는데, 효율적인 방법이 없을까요?
일반인들(임차인, 임대인) 모두 법은 대부분 문외한인 경우가 많습니다.
그리고 법을 제시하면 따라야 하는 것으로 우리는 어릴 적부터 학습을 받아왔죠
죄를 짓지 않아도 경찰서를 가는 것을 꺼리고 법정에 있는 판사님을 보면 존경하는 마음을 가지게 되는 것도 법이 가지고 있는 위엄 때문입니다.
따라서 다음에 기술될 두 개의 법은 공인중개사님은 암기하고 계셔야 할 것 같고요(가급적 조항까지), 아니면 법을 출력해서 계약서 테이블에 코팅하여 게시해 두어 임대인과 임차인의 이해와 협조를 구하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.
공인중개사님께서 임대인에게 계약하기 전 "주택 임대차법이 개정되었습니다. 그리고 해당 법은 강행규정으로 반드시 지켜주셔야 합니다"라고 전달하고 내용을 반드시 고지하신 뒤 계약을 체결하시면 좋을 것 같습니다.
가장 편리한 방법은 임대인이 관련 자료(확정일자 부여 현황, 보증금 정보, 미납세액 관련 자료)를 준비하여 계약 시 제공해 주시는 것이 가장 바람직합니다. 따라서 이웃님께서 임대인 입장이면 계약의 안전과 사후 발생할 이슈를 제거하기 위하여 자료 준비와 제출에 협조 부탁드립니다.
그리고 공인중개사는 계약시 임차인에게 임대인이 제공해 준 관련 자료를 자세히 설명하고(임차인의 보증금이 안전한지, 경매로 넘어갈 경우 회수가 가능한지 등) 확인설명서에 자세히 기록하고 임차인의 서명과 날인을 받아두는 것이 필요합니다.
관련해서는 사전에 포스팅한 글을 참조 부탁드립니다.
관련하여 주택임대차 보호법과 공인중개사 법을 게시해 드립니다.
1. 임대인의 정보 제시 의무화
[주택임대차보호법]
제3조의 7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.(강행규정)
1. 제3조의 6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차 계약을 체결하기 전에 제3조의 6 제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. ④임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세 징수 법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세 징수 법」 제6조제1항에 따른 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 확정일자 부여 현황과 미납세액 열람을 신청할 수 있다는 사실 고지할 의무
[공인중개사 법]
제25조의 3(임대차 중개 시의 설명의무) 개업 공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개 의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다
1. 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항에 따라 확정일자 부여 기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
(임대인에게 강력하게 법을 제시하고 정보제공을 요청하셔야 합니다)
2. 「국세징수법」 제109조제1항 · 제2항 및 「지방세 징수 법」 제6조제1항 · 제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항(임차인만 가능합니다. 공인중개사는 권한이 없습니다)
즉 공인중개사는 임대인이 정보제공을 하지 않았을 경우 임대인의 동의하에 임차인은 확정일자 부여 현황과 미납세액 열람을 신청할 수 있음을 고지하셔합니다. 그래야 사후 임차인이 관련 내용 고지를 받지 못하여 손해를 입었으니 손해배상을 청구한다는 이슈를 피할 수 있습니다.
3. 건주부 Opinion
부동산 계약 시 특히 임대차 계약 시 임차인이 피해를 입어서는 절대로 안 됩니다.
특히 공인중개사는 선관주의 의무를 다하여 편면적 강행 규정인 주택임대차보호법을 준수하여 임차인의 편에서 중개를 해야 하며 계약서가 임차인에게 불리한 조항은 무효이거나 불법임을 인지한 상태에서 계약이 진행되어야 합니다.
특히 다가구 주택의 경우 확정일자나 선순위 임차인과 전세보증금 등 관련 정보는 어떤 공부에도 나타나 있지 않으며 집주인의 국세 및 지방세의 체납액 또한 어디에도 확인할 수가 없습니다.
새롭게 입주하려는 임차인의 보증금을 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 안전하게 보증금을 회수할 수 있는지를 확인하는 것은 공인중개사의 매우 중요한 역할이며 책임이라고 생각합니다.
따라서 계약 전 상기 [주택임대차보호법]제3조의 7(임대인의 정보 제시 의무),[공인중개사 법]제25조의 3(임대차 중개 시의 설명의무)를 근기로 임대인에게 확정일자 부여 현황, 보증금 등 관련 정보와 국세 및 지방세 납부 및 체납 현황을 제시받아 계약 전 확인하고 계약을 체결하여야 합니다.
그리고 특약사항에 "잔금 이전에 관련 사항에 변동이 없어야 하며 변동이 있을 시 계약을 해제하기로 한다"라는 내용을 기술하여 계약 시 확인한 내용에 변동이 없도록 조치를 해두어야 합니다.
안전하고 건전한 부동산 거래와 중개가 정착되어 공인중개사의 위상이 높아지길 희망합니다.
끝가지 정독해 주시고 공감과 댓글로 격려해 주셔서 진심으로 감사드립니다^^
방문해 주셔서 감사해요
본 블로그 투자 분석 자료는
공인중개사 건주부
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작성되었습니다
투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.
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