부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

안녕하세요, 공인중개사 건주부입니다.

부동산 계약 시 흔히 "그때 그걸 확인했어야 했는데..."라며 후회하는 경우가 많습니다.

작은 실수 하나로 큰 사고로 이어질 수 있기 때문에, 기본적인 절차를 확실히 지키는 것이 중요합니다.

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이번 포스팅에서는 부동산 계약과 잔금 시 꼭 기억해야 할 절차와 사고를 예방하는 방법을 소개합니다.

생애 처음 계약을 준비하는 분들은 물론, 경험 많은 공인중개사분들도 다시 한번 점검해 보세요.

도움이 될 것입니다

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1. 계약 전 각종 공부(공적장부)를 발급하여 확인한다

부동산에 관련된 각종 공부를 계약 전에 열람 또는 출력하여 물건과 권리에

하자가 없는지 확인하여야 합니다.

▶주요 공부 : 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 임야도, 등기사항 증명서

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2. 계란은 한 바구니에 담지 마라

이는 주식에만 적용되는 격언이 아닙니다

여기서 계란을 한 바구니에 담지 말라는 이야기는

매도(임대)인 과 매수(임차) 인을 한자리에 앉히지 말라는 이야기입니다.

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"매수자는 부동산에 작은 흠집이라도 잡아 가격을 낮추려 할 수 있고,

매도자는 이런 말을 듣고 기분이 상할 수 있습니다.

이로 인해 계약이 무산될 수 있으니, 서로를 분리해 중개사가 중재하는 것이 좋습니다.

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3. 진정한 권리자(등기명의인)를 확인한다(제일 중요하죠)

 

1) 매도(임대)인 신분증 제시 등

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• 매도인 신분증, 등기사항 증명서, 등기권리증 확인
• 갑구의 가압류, 압류 등 권리 제한 여부 확인
• 을구의 근저당, 저당권, 전세권 여부 확인

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가. 등기사항 증명서(등기부등본) 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다(매매의 경우 등기권리증까지 확인)

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등기사항증명서의 갑 구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매 기입등기, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다

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다. 등기사항 증명서의 을 구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지의 여부 확인한다.

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라. 담보가치 확인(등기사항 증명서 상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고, 계약 대상 주택이 경매되는 경우를 대비하여 선순위 전세보증금 등을 공제하고도 해당 계약의 전세보증금의 회수가 가능한지 판단한다)

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마. 완전한 소유(임차) 권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고, 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고, 분명하게 한다.

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바. 계약 체결 상대방이 등기사항 증명서 상의 소유자가 아닌 경우 대리권 수여 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

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▶실제 소유자 : 등기권리증, 주민등록증 확인

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▶대리인일 경우 : 위임장(인감도장 날인), 본인 발급용 인감증명서, 대리인 신분증 확인

권리자와 통화하고(녹취 동의 후 녹취), 권리자 통장으로 입금하도록 한다

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▶위임 서류를 준비해 오지 않은 경우 : 사후 추인(민법상은 법률행위의 결점을 후에 보충하여 완전히 하는 것) 방법 또는

언제까지 위임 서류를 제출하기로 한다의 특약을 달고 사후 완전한 계약서 작성

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2) 매수인의 경우 계약 당사자가 맞는지 확인한다.(개인정보 제출 동의 확보)

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4. 계약서 작성 시 필수 기재 사항

 

1) 권리관계는 등기사항 증명서(등기부등본)를, 부동산 표시 관계는 대장(건축물대장, 토지대장, 임야대장 등)을 기초로 작성한다

• 확인설명서는 권리관계가 중요함으로 등기사항 증명서의 주소를 기재한다.

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2) 건축물대장 상과 토지 대상 상의 목적물을 표시(여러 필지의 경우 모두 기록한다)

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3) 지급할 대금과 지불 시기

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4) 매도(임대)인, 매수(임차) 인의 성명, 도로명 주소, 주민등록번호, 연락처, 자필 서명날인

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5) 부동산의 인도 시기

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6) 특약사항

내용은 알기 쉽고, 간결하게 작성하고, 합의된 내용을 가능한 구체적이고, 상세하게 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 모두 명시한다

특히, 특약에 대한 이해가 부족할 경우 작성할 내용을 구두로 사전 설명해 주고, 조율하면 더욱 좋다

계약서 작성 시 숫자는 한글과 아라비아 숫자로 병기하는 것이 좋으며, 병기하지 않을 때는 한자로 표기하는 것이 좋다

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• 부대 시설(인계 물) 및 시설물(공작물, 조각물, 정원수 등)에 관한 협의사항

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• 권리 의무(수리 조건, 전세자금 대출, 기타 조건)에 관한 사항

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• 권리 제한(압류, 가압류, 근저당 등) 사유 해제에 관한 사항

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• 실제 면적과 차이가 발생 시 처리 문제에 관한 사항

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• 매도인의 하자담보책에에 관한 사항(임의규정으로 배제 특약)

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• 계약 해지에 관한 사항

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• 원상복구에 관한 사항

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• 기타 당사자 간 합의된 사항

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• 건축물대장상 불법건축물일 경우 이행강제금에 관련한 사항

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5. 각종 공부 확인 설명 및 계약서와 확인설명서 확인 설명

1) 각종 공부 확인 설명

확인설명서 및 계약서를 출력하는 동안 각종 공부를 매수(임차) 인에게 설명한다(이때 연필로 공부에 체크하며 설명)

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2) 계약서 내용과 확인설명서 확인 설명

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6. 자필서명 날인(매우 중요)

계약서 작성 후 이상이 없으면 확인 설명한 후 본인 자필서명을 하게 한다. 추후 분쟁이 예상되는 사안은 자필서명과 지장을 받는 것이 좋다

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7. 계약금 지급과 영수증 교부

영수증은 계약서에 서명날인 또는 통장 입금증으로 대체할 수 있으나, 전세자금 대출 시 별도의 영수증이 필요함으로 영수증을 발행한다

※영수증은 돈을 받은 사람이 영수증 발행인입니다(종종 헛갈릴 때가 있죠) "받은" = "발행" 둘 다 바로 시작합니다 ㅎ

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8. 잔금 시 절차와 유의사항

• 계약 후 권리 변동 여부를 다시 한번 확인합니다.
• 잔금 지급 전에 매도인과 매수인 모두 필요한 서류를 사전에 준비합니다.
• 매도인은 등기 서류, 인감증명서 등 필요한 서류를, 매수인은 계약서, 신분증 등을 준비

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1) 계약 후

계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우에는 중도금이나, 잔금 지급 전에 등기사항 증명서를 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인한다.(매매에서 소유권이전 청구권 가등기를 하면 안전하다)

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2) 잔금 준비 통보 및 소유권이전등기 서류 준비 확인

가. 사전에 시간을 약속하고, 매도(임대)인 과 매수인에게 준비서류를 통보하며, 중개 보수도 잘 받을 수 있도록 미리 조율하도록 한다

나. 잔금 지급 전 사전 등기이전 시 필요한 서류를 준비

▶매도인 : 실거래 신고 필증(검인 계약서), 주민등록등본(초본), 매도용 인감증명서, 인감도장, 등기권리증, 신분증, 임대차 계약서, 열쇠, 사업자등록증

▶매수인 : 계약서, 주민등록등본, 신분증, 도장, 위임 시 위임용 인감증명서

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건주부 의견

부동산 계약과 잔금 절차는 매우 복잡하고 신중을 기해야 하는 작업입니다.

위의 절차를 꼼꼼히 따르고, 혹시라도 궁금한 점이나 추가적인 정보가 필요하다면 댓글로 문의하시면 답변드리겠습니다.

사고를 예방하고 안전한 계약을 체결하는 데 도움이 되었으면 합니다.

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방문해 주셔서 감사해요

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본 블로그 투자 분석 자료는

공인중개사 건주부

개인적인 투자 분석용 자료로

작성되었습니다

 

투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.

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