보증금을 증액하여 계약 기간을 연장할 때 계약서 쓰는 법

 

보증금 증액시 계약서 쓰는 법 (글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

 

계약기간을 연장하거나 보증금을 올리게 되면 계약서를 다시 써야 합니다.

 

그러나 주의할 점이 몇 가지 있어요.

 

특히 단독주택의 경우 새롭게 계약서를 쓰게 되면 확정일 자를 다시 받아야 되어 본인의 권리 순위가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

오늘은 계약 갱신 또는 증액에 따른 계약 연장 시 계약서 쓰는 법에 대하여 포스팅합니다.

 

시작합니다.

 

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공동주택(집합건물) 일 때 - 아파트, 빌라(다세대), 오피스텔 등

 

보증금 증액 시 계약서 작성 방법 - 아파트

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

집합건물은 각 호실마다 개별등기가 되어 있어 각각의 소유권이 존재합니다.

그러므로 일반적으로는 본인 외에 다른 임차인이 존재하기는 어렵습니다.

따라서 '등기사항 증명서'와 '전입세대 열람'을 확인해 보고 원 계약서를 작성했을 때와 권리 사항에 변동이 없는지 확인합니다.

 

▶ 방법 1. 계약 변경 합의서 작성

• 기존 계약을 유지한 채, "계약 변경 합의서"를 작성하는 것이 가장 일반적이며, 기존 계약의 효력이 유지됩니다.
• 합의서에는 계약 연장 기간, 보증금 증액 여부, 월세 변경 여부 등을 명확히 기재해야 합니다.

 

▶ 방법 2. 기존 계약서에 특약 추가

• 기존 계약서의 특약사항란에 계약 연장 내용 추가

예)"임대인과 임차인은 상호 합의하여 기존 계약과 동일한 조건으로 0000년 00월 00일까지 계약기간을 연장하기로 한다"

• 문구를 추가하고 상호가 서명(자필) 및 날인을 반드시 해야 합니다.

 

▶보증금 증액이 있는 경우

• 기존 계약서는 방법 1과 방법 2중 선택하여 작성하고 증액된 금액에 대하여 새로운 계약서를 작성합니다.
• 새롭게 작성한 계약서에 대하여 확정일자를 별도로 받습니다.
• 이렇게 하면 원 계약서의 보증금에 대한 확정일자와 새롭게 증액된 계약서의 확정일자가 있게 됩니다.
• 만일 원 계약과 증액 계약 사이에 담보 설정 등기가 있다면 원래 계약은 담보등기보다 선순위이나 증액 계약은 담보 설정 일자보다 후순위이며 만일 경매로 해당 집이 넘어가게 되면 원래 계약된 부분에 대하여 우선순위가 보장됩니다.

 

※반드시 기존의 계약서와 새로 작성한 계약서 모두를 가지고 있어야 합니다.

 

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단독주택 일 때 - 다가구, 원룸 등

 

보증금 증액 시 계약서 작성 방법 - 단독주택

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

단독주택(다가구 주택, 원룸 등)에는 한 집에 여러 호실을 만들어 호실마다 다른 임차인이 주거를 합니다.

공동주택과 달리 새로운 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받게 되면 본인보다 늦게 들어온 임차인이나 계약일 이전에 설정된 담보 설정 등기보다 후순위가 되어 만일 경매로 집이 넘어가면 소중한 내 보증금이 위협을 받게 됩니다.

 

▶보증금 증액이 없는 경우 : 기존 계약서에 특약 작성

• 기존 계약서의 특약사항란에 계약 연장 내용 추가

예)"임대인과 임차인은 상호 협의하에 기존 계약과 동일한 조건으로 0000년 00월 00일까지 계약기간을 연장하기로 한다"

문구를 추가하고 상호가 서명(자필) 및 날인을 반드시 해야 합니다.

 

▶보증금 증액이 있는 경우 : 기존 계약서에 특약 작성 + 증액 금액에 대하여 새로운 계약서 작성

• 우선 계약 변경되는 시점에 "등기부 등본"과 "전입세대 열람"을 확인하여 현재 내 순위를 확인합니다.
• 만일 증액 계약되는 시점에 은행에 근저당이 추가 설정되었거나 나보다 많은 사람이 선순위로 입주를 하였다면 증액되는 금액은 후순위로 밀리게 되는 점을 꼭 확인해야 합니다.
• 기존 계약서의 특약사항란에 계약 연장 내용 추가 후 서명 날인

예)"임대인과 임차인은 상호 협의하에 보증금 5,000만 원을 증액하여 0000년 00월 00일까지 계약기간을 연장하기로 한다"

• 증액된 계약 금액에 대하여 신규 계약서를 작성하고 확정일자를 재 부여받는다.

예) "본 계약서는 계약기간을 연장하면서 보증금을 5,000만 원을 증액하기로 하고 재작성함".

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건주부 의견

 

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

임대차 보호법에 의하여 계약 갱신이 최장 4년까지 됩니다.

따라서 계약 갱신, 연장 계약, 증액 계약 등 여러 가지 형태로 계약서를 재 작성해야 하는 사례가 많이 있습니다.

보증금이 증액되지 않는 경우는 기존 계약에 특약을 추가하여 작성하고 서명 날인하면 되지만, 보증금이 증액되는 경우는 새로운 계약서를 작성하여야 합니다.

이럴 때는 좀 더 유의하여 계약서를 작성해야 합니다.

 

▶ 필수 확인 사항

· 확정일자 갱신: 변경된 계약 내용을 보호받기 위해 반드시 주민센터나 법원에서 확정일자를 받아야 합니다.

· 등기부등본 확인: 보증금 증액 시 근저당권이 추가 설정되었는지 확인하고, 보증금 보호 여부를 점검해야 합니다.

· 전입세대 열람 확인 : 최초 입주시점 대비 새로 계약하는 시점에 전입한 세대의 날짜와 금액을 확인합니다.

· 공인중개사 활용: 법적 분쟁을 방지하기 위해 공인중개사를 통해 계약 변경을 진행하는 것도 좋은 방법입니다.

 

계약 기간 연장이나 보증금 증액은 신중하게 처리해야 하는 사항입니다.

특히, 확정일자와 등기부등본 확인이 필수적이며, 기존 계약을 유지한 채 계약 변경 합의서를 작성하는 것이 일반적으로 더 안전한 방법입니다.

보증금 증액을 하는 경우에는 공인중개사를 통해 갱신계약을 하는 것이 보다 안전한 방법입니다.

 

앞으로도 안전한 임대차 계약을 위해 꼼꼼히 준비하시길 바랍니다!

감사합니다.

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