안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.
전세나 월세로 살고 있는 도중 집주인이 바뀌었다는 소식을 들으면 여러 가지 걱정이 생길 수 있습니다.
특히 새로운 집주인이 계약서를 다시 작성하자고 하면 이를 받아들여야 할지 고민됩니다.
이때 기존 계약의 대항력 여부에 따라 임차인의 대응 방식이 달라집니다.
- 대항력이 있다면? 기존 계약은 그대로 유지되므로 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다.
- 대항력이 없다면? 기존 계약을 주장할 수 없으므로 새로운 계약서를 반드시 작성해야 합니다.
또한, 대항력이 있는 경우에도 계약서를 다시 쓰는 것이 반드시 불리한 것만은 아닙니다.
어떤 경우에는 오히려 계약서를 다시 쓰는 것이 장기 거주에 유리할 수도 있습니다.
이번 글에서는 이러한 내용을 구체적으로 살펴보겠습니다.
집주인이 바뀌면 기존 계약은 어떻게 될까요?
우선, 집주인이 바뀌었다고 해서 자동으로 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다.
하지만 대항력 여부에 따라 기존 계약의 효력이 달라집니다.
① 대항력이 있는 경우: 계약서 다시 쓸 필요 없음
대항력이 있는 임차인은 새로운 임대인에게 기존 계약을 그대로 주장할 수 있습니다.
대항력이란 임대차 보호법 제3조 제1항에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 임차 주택에 실제 거주하고 있는 경우를 의미합니다.
➡ 대항력이 있다면?
- 새로운 집주인은 기존 계약을 그대로 승계해야 합니다.
- 임차인은 계약서를 다시 쓸 의무가 없습니다.
- 기존 계약의 만료일까지 그대로 거주할 수 있습니다.
- 기존 확정일자가 유지됨으로 우선변제권이 유지됨(채권의 물권화)
※ 대법원 2002다 64680 판결에서도 "주택이 매매로 소유자가 변경되더라도, 임대차 계약은 그 효력을 유지하며, 새로운 소유자는 기존 임대차 계약을 승계한다"라고 판시한 바 있습니다.
※ 대항력 : 대항력은 주민등록(전입신고)과 주택의 점유(실거주) 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
② 대항력이 없는 경우: 새로운 계약서 필수
반면, 대항력이 없는 경우 새로운 집주인에게 기존 계약의 효력을 주장할 수 없습니다.
즉, 새로운 임대인과 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하며, 그렇지 않으면 퇴거를 요구받을 수도 있습니다.
➡ 대항력이 없다면?
- 기존 계약을 주장할 수 없으므로 새로운 계약이 필요합니다.
- 새로운 집주인과 협의하여 조건을 정해야 합니다.
- 계약을 맺지 않으면 퇴거해야 할 가능성이 높습니다.
- 계약 작성일 기준으로 대항력과 우선변제(확정일자) 여부를 확인하고 계약을 작성해야 합니다.
◆건주부 Insight
- 대항력이 있으면 기존 계약을 유지할 수 있습니다.
- 대항력이 없으면 새로운 계약이 필요합니다.
- 임차인은 전입신고 + 점유를 갖춰 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.
- 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다.(단 계약일 이전 해당 집에 근저당 등 선순위 권리가 있다면 후순위가 됩니다)
대항력이 있어도 계약서를 다시 쓰는 것이 불리할까요?
보통은 계약서를 다시 쓰지 않는 것이 안전하다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 오래 거주하고 싶은 임차인에게는 계약을 다시 쓰는 것이 더 유리할 수도 있습니다.
①계약서를 다시 쓰는 것이 유리한 경우
예를 들어, 전세 2년 계약 중 1년을 거주한 상태에서 집주인이 바뀌었다고 가정해 봅시다.
- 주택임대차보호법에 따라 최소 임대차 기간은 2년입니다.
- 따라서 기존 계약대로라면 남은 1년만 더 거주할 수 있습니다.
- 그러나 새로운 계약서를 작성하면 계약일이 다시 초기화됩니다.
➡ 계약서 재작성 시 거주 기간
- 기존 계약 1년 거주
- 새로운 계약서 작성 시 다시 2년 보장
- 계약 갱신 요구권 행사 시 추가 2년 연장 가능
- 총 5년까지 거주 가능!
즉, 이 집에서 장기간 거주할 계획이라면 계약서를 다시 쓰는 것이 오히려 유리할 수도 있습니다.
②주의할 점
계약서를 새로 작성하면 기존 우선변제권(확정일자)이 사라질 수도 있습니다.
따라서 기존 계약의 연속성을 유지할 수 있도록 ‘기존 임대차 계약을 승계한다’는 문구를 포함하는 것이 중요합니다.
➡ 임대인 입장에서 계약서를 다시 쓰고 싶다면?
- 기존 계약서에 "기존 임대차 계약을 승계함"이라는 문구만 추가
- 이 경우, 남은 1년만 거주하고 계약 갱신 여부는 별개로 협의 가능
- 계약일 당시 해당 부동산의 등기부 등본을 확인하여 선순위 권리가(근저당 등) 있는지 확인하여 선순위가 보장되는지 확인(확정일자부 우선변제권 확보 여부 매우 중요합니다.)
◆건주부 Insight
- 오래 살고 싶다면 계약서를 다시 쓰는 것이 유리할 수도 있습니다.
- 계약서 작성 시 기존 계약 승계 문구를 넣으면 더욱 안전합니다.
- 임차인의 거주 계획에 따라 계약서 작성 여부를 결정해야 합니다.
- 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있는지 확인하고 계약서를 다시 써야 합니다.
- 재 계약서 작성 시 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받을 것을 권고합니다.
보증금은 안전할까요?
보증금 반환이 가장 큰 걱정일 것입니다.
새로운 집주인은 기존 임대인의 의무를 승계하므로 보증금 반환 책임도 함께 승계됩니다.
※ 대법원 2010다 109187 판결에서도 "주택 매매로 인한 소유자 변경은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로, 보증금 반환 책임도 새로운 소유자가 부담한다"라고 명확히 판결했습니다.
하지만 실무에서는 갭투자 등의 사유로 새로운 임대인이 보증금 반환 여력이 되지 않아 반환을 거부하는 사례도 있습니다.
이를 대비하려면 보증금 반환 보증보험이나 전세권 설정을 고려하는 것이 좋습니다.
◆건주부 Insight
- 새로운 집주인이 보증금 반환 책임을 승계합니다.
- 하지만 반환 거부 사례도 있으므로 안전장치를 마련해야 합니다(보증금 반환 보증보험 등).
건주부 의견(결론) 계약서를 다시 써야 할까요?
(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)
○ 대항력이 있으면 계약서를 다시 쓸 필요 없음.
○ 대항력이 없으면 반드시 새로운 계약이 필요하나 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있는지 확인.
○ 오래 거주하고 싶다면 계약서를 다시 쓰는 것이 유리할 수도 있음.
○ 보증금 반환 보호를 위한 추가 조치를 고려해야 함.
즉, 단순히 계약서를 다시 써야 하는가? 가 아니라 내 상황에서 어떻게 하는 것이 더 유리한가?를 고려해야 합니다.
※ 관련 법령 및 판례 번호를 첨부합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력)
- 대법원 2002다64680 판결
- 대법원 2010다 109187 판결
- 주택임대차보호법 개정(2020년)
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