안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.
집주인으로 살다가 여러 가지 사정으로 집을 팔고 그 집에 임차인으로 사는 경우가 있습니다.
이런 경우 대항력은 언제 취득하게 될까요?
어려운 법율 이야기를 재미있게 단편소설 형태로 글을 써보았습니다.
재미있게 읽어주세요
"7년의 정, 그리고 함정"
임차인 - 민수
임차인 아내 - 지연
매수인 - 강산
낙찰자 - 설훈
7년의 정을 나눈 집
민수와 지연은 2015년 3월 11일, 그들이 꿈꾸던 집을 매수했다.
그러나 강산과 2022년 9월 24일 주택 매매 계약과 동시에 임대차 계약을 체결했다
(그림출처 : Canva)
민수와 지연은 2015년 3월 11일, 그들이 꿈꾸던 집을 매수했다.
그곳에서 두 아이를 낳고, 사계절의 변화를 느끼며 행복한 7년을 보냈다.
하지만 2022년, 경제적 사정으로 인해 그 집을 팔아야 했다.
매수인은 강산이라는 젊은 사업가였다.
민수와 지연은 강산과 2022년 9월 24일 주택 매매 계약과 동시에 임대차 계약을 체결했다.
이들은 그 집에 계속 살기로 합의했지만, 이 선택이 큰 실수로 이어질 줄은 몰랐다.
부재
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 제3자에게 대항할 수 있다
그러나 그렇 수 없었다 왜?
(그림출처 : Canva)
2022년 9월 27일, 강산의 소유권이전등기와 함께 근저당권 설정 등기가 이루어졌다.
이후 강산의 사업 실패로 인해 임의 경매가 진행되었고, 집은 낙찰자 설훈에게 넘어갔다.
설훈은 집을 비워줄 것을 요청하며 민수를 찾아왔다.
민수는 집을 지킬 수 있을 거라 믿으며 주택임대차보호법을 찾아봤다.
그러나 그가 읽어 내려간 법 조항은 그의 기대를 완전히 무너뜨렸다.
주택임대차보호법 제3조
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 갖는다.
그러나 뒤이어 읽은 법률 해설은 충격적이었다.
매매와 임대차가 동시에 이루어진 경우에는 임차권을 대항할 수 없습니다.
이는 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있을 정도가 되어야 합니다.
근저당권은 소유권이전등기가 명료된 2022년 9월 27일 설정 등기가 되었으므로 당일 효력이 발생합니다.
그러나 민수의 주민등록은 강산 앞으로 소유권이전등기가 경료된 2022년 9월 27일 다음날 0시에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다
선순위인 근저당권이 경매로 소멸하면 후순위인 민수의 임차권 역시 함께 소멸합니다.
따라서 민수는 낙찰자이자 매수인인 설훈에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
민수는 법률전문가의 도움을 요청했다.
“강산과 매매 계약과 동시에 임대차 계약을 체결했기 때문에, 대항력을 인정받을 수 없습니다. ‘소유권 이전 전’에 임차권을 확보했을 때만 유효합니다.”
민수는 자신이 법률적 맹점에 빠져 있었음을 뼈저리게 깨달았다.
선한 낙찰자의 등장
선한 사마리안 같은 낙찰자 설훈은 명도 협상 전략을 설명하며, 500만 원의 이사비를 지원하겠다고 제안했다.
(그림출처 : Canva)
며칠 후, 설훈이 다시 찾아왔다.
민수는 혹시나 하는 마음으로 이사비 지원을 요청했다.
하지만 설훈은 먼저 그 말을 꺼냈다.
“민수 님 가족이 오랫동안 이 집에 정을 붙이며 살아온 것을 알고 있습니다.
제가 협조할 수 있는 부분은 돕고 싶습니다.”
설훈은 명도 협상 전략을 설명하며, 500만 원의 이사비를 지원하겠다고 제안했다.
“이사 준비에 도움이 되셨으면 합니다.
대신 명도 기한을 두 달 내로 맞춰주시면 감사하겠습니다.”
민수와 지연은 안도의 한숨을 내쉬었다.
“이렇게까지 배려해 주셔서 감사합니다. 저희도 최선을 다해 준비하겠습니다.”
함정
매와 임대차가 동시에 이루어진 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없다.
이는 임대차가 기존 소유권을 기초로 성립되지 않았기 때문이다.
(그림출처 : Canva)
민수와 지연이 대항력을 주장할 수 없었던 이유는 매매와 임대차가 동시에 이루어졌기 때문이다.
대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결
매매와 임대차가 동시에 이루어진 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없다. 이는 임대차가 기존 소유권을 기초로 성립되지 않았기 때문이다.
이 판결은 민수의 사례와 같은 상황에서 임차인이 대항력을 확보하려면 매매 이전에 임대차 계약을 체결하고 주민등록을 완료했어야 한다는 점을 명확히 보여준다.
새로운 출발
민수와 지연은 이사 준비를 하며 마음을 다잡았다.
“이제부터는 어떤 계약이든 꼼꼼히 살펴보자.
” 그들은 설훈의 지원을 받아 새 보금자리를 마련했고, 법적 지식의 중요성을 다시금 되새기게 되었다.
대법원
[99다59306 판결 요약]
소유권을 가지고 거주하다가 그 집에 임차인으로 전환하는 경우, 대항력을 인정받기 어려운 구조적 이유가 있습니다.
이 문제의 핵심은 대항력을 발생시키는 적법한 공시방법이 이루어지는 시점과 제3자의 권리가 설정되는 시점이 충돌하기 때문입니다.
이를 구체적으로 보면 다음과 같습니다.
1. 주택임대차보호법에서 요건
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 경우, 대항력이 발생합니다.
- 이때 중요한 점은 주민등록이 임차권에 기한 점유임을 공시해야 한다는 것입니다.
2. 소유자에서 임차인으로 전환될 때의 문제
- 소유권이전등기가 완료되기 전까지 임차권에 기한 점유가 아니라 소유권에 기한 점유로 간주됩니다.
- 따라서 소유권 이전등기가 완료된 이후에야 주민등록이 임차권에 기한 점유임을 제3자가 인식할 수 있습니다.
3. 소유권 이전 다음날 발생
소유권 이전등기 다음날에야 대항력이 발생할 수 있지만, 문제는 대항력이 발생하기 전날까지 설정된 제3자의 권리(예: 근저당권)가 임대차에 우선한다는 점입니다.
즉, 소유권이전등기와 동시에 근저당권이 설정된다면, 근저당권 실행(경매) 시 임차권이 소멸하게 됩니다. 이 때문에 소유자에서 임차인으로 전환되는 경우, 실질적으로 대항력을 확보하기 어렵습니다.
4. 대법원 99다59306 판결의 취지
이 판결은 바로 이러한 구조적 문제를 명확히 하고 있습니다.
- 소유권 이전등기 이전의 주민등록은 소유권에 기한 점유로 보아 대항력을 발생시키지 않습니다.
- 소유권 이전등기 이후의 주민등록만이 임차권에 기한 적법한 공시방법으로 효력이 인정됩니다.
- 따라서, 소유권 이전등기와 동시에 설정된 근저당권이 임차권보다 우선하며, 임차권은 소멸합니다.
5. 임차인이 대항력을 가지기 어려운 이유 요약
- 대항력은 소유권 이전등기 다음날 발생.
- 그러나 이전등기와 동시에 설정된 근저당권 등 제3자의 권리가 대항력을 무력화.
- 결국, 소유자에서 임차인으로 전환될 경우, 현실적으로 확보하기 어려움.
6. 해결책은 없는가?
완벽한 해결책은 없지만, 실무적으로 다음과 같은 방식으로 리스크를 줄일 수 있습니다
◆소유권 이전등기 전, 임차권을 보장하는 별도의 계약 체결
- 매매 계약서에 명시적으로 임차권의 대항력 보장을 위한 조항 삽입.
- 이는 후속 분쟁 시 법적 근거로 작용할 수 있습니다.
◆소유권 이전 시 근저당권 설정 방지 협의
- 매도인과 매수인 간 협의하여 근저당권 설정 시점을 조율.
- 임차권이 보호될 시간을 확보.
건주부 Opinion
오늘은 주택임대차 보호법의 대항력과 대법원 판결의 내용을 간단한 소설 형태로 글을 작성해 보았습니다.
재미있게 읽으셨기를 바랍니다.
그러나 임차인 민수가 집에서 쫓겨날 지경이 된 근본적인 원인이 어디에 있었는지 명심하는 것이 좋을 것 같습니다.
소유권을 가진 상태에서 임차인으로 전환되는 경우, 대항력을 확보하기 어렵다는 구조적 한계가 존재합니다.
따라서 계약 체결 시 관련 문제를 미리 인지하고, 이를 보완할 수 있는 계약 조건을 설정하는 것이 중요합니다.
오늘도 끝까지 정독해 주셔서 감사드립니다.
부동산 상식 단편소설 모음
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