안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.
선순위 임차인, 전세권을 설정하고도 집이 경매로 넘어갔을 때 어떻게 될까요?
만일 법을 제대로 알지 못하여 나의 소중한 권리가 박탈당하거나 소멸된다면···
재미있게 단편소설의 형태로 글을 써보았습니다.
재미있게 읽어주세요
임차인(세입자) : 임수민
임대인(집주인) : 김대업
공인중개사 : 김성민
낙찰자 : 박재훈
판사 : 조동훈
꿈같은 신축 아파트 전세 계약
수민은 계약서를 쓰고 전세권 설정 등기를 마쳤다. “이제 내 집처럼 편히 지낼 수 있겠구나.” 그녀는 안도했다.
전세권 설정만 하면 안전합니다. 강력한 물권적 권리니까 경매에 넘어가도 배당 우선순위를 확보할 수 있어요
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
임수민은 꿈에 그리던 아파트에 전세로 입주했다.
임대인 김대업은 친절하고 신뢰할 만한 사람이었다.
수민은 계약서를 쓰고 전세권 설정 등기를 마쳤다. “이제 내 집처럼 편히 지낼 수 있겠구나.” 그녀는 안도했다.
대기업 과장 임수민은 뜻하지 않게 직장 이전을 통보받았다.
서울 중심지의 아파트에서 회사가 위치한 지방 공단으로 전근을 가야 했다.
하지만 문제는 전세 계약이 8개월 남았다는 것.
임수민:
“이사를 가야 하는데 전세금을 돌려받을 방법이 없을까?”
부동산 중개업자 김성민은 그녀에게 전세권 설정 등기를 제안했다.
김 중개사:
“전세권 설정만 하면 안전합니다. 강력한 물권적 권리니까 경매에 넘어가도 배당 우선순위를 확보할 수 있어요.”
수민은 안심하고 전세권 설정 등기를 마쳤다. 그리고 지방으로 주민등록 이전 후 새 아파트로 이사를 갔다.
갑작스러운 경매 소식
귀하가 전세권자로 등록된 주택은 임대인의 부도로 경매에 넘어갔습니다.
배당요구 종기일 전까지 배당금을 신청하시기 바랍니다
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
집주인 대업은 오랜 꿈이던 창업을 시작하였다
사업은 초반에 번창하는 듯했으나, 글로벌 경제 위기가 닥치면서 수출 계약이 취소됐다.
원자재 가격 급등과 환율 변동이 그의 발목을 잡았다.
회사는 연쇄부도로 무너졌고, 각종 세금 납부와 근로자 임금을 지급하지 못하는 상황에 되었다.
근로자 임금채권 관련하여 근로복지공단에서 대업의 아파트에 가압류를 설정하고 강제경매를 신청한 것이다.
6개월 뒤, 한 통의 등기 우편이 수민에게 날아왔다.
법원 경매 공고문:
"귀하가 전세권자로 등록된 주택은 임대인의 부도로 경매에 넘어갔습니다.
배당요구 종기일 전까지 배당금을 신청하시기 바랍니다."
수민은 당황했다. 그래도 전세권 설정이 있으니 안전하다고 믿었다.
서둘러 법원에 배당신청서를 제출했다.
그러나 배당신청이 큰 화를 불러올 줄은 몰랐다.
선순위 전세권이 설정되어 있으니 감정평가 대비 3번이나 유찰되었다.
경매 낙찰자는 재훈이라는 날카로운 사업가였다.
그는 시세보다 훨씬 낮은 가격에 아파트를 낙찰받았다.
“저 전세권자? 주민등록 이전했으니 대항력은 사라졌군.” 재훈의 입가에 미소를 지었다.
선순위 전세권 소멸
임수민 씨는 현재 전세권에 기한 후순위보다 우선변제를 받을 권리를 가지고 계십니다.
그러나, 임대차 대항력이 상실되었으므로 주택임대차보호법상 대항력이 없습니다.
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
며칠 뒤, 수민은 법원에 배당표가 게시된 것을 확인했다. 그러나 충격적인 사실이 드러났다.
조동훈 판사:
"임수민 씨는 현재 전세권에 기한 후순위보다 우선변제를 받을 권리를 가지고 계십니다.
그러나, 임대차 대항력이 상실되었으므로 주택임대차보호법상 대항력이 없습니다."
수민은 혼란에 빠졌다. 전세권 설정이 있었는데 왜 대항력이 없는 것일까?
조동훈 판사:
“귀하는 전세권 설정 후 주민등록을 이전해 대항력을 잃었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주민등록을 유지하지 않으면 대항력이 상실됩니다.”
수민은 그제야 현실을 깨달았다.
전세권이 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 주민등록과 점유 상태가 유지되어야 했던 것이다.
아니면 최소 선순위 전세권이므로 배당 신청을 하지 않았으면 대항력 소멸되지 않고 낙찰자에게 대항할 수 있었다는 것이다.
운명의 배당일
민사집행법 제88조에 따라 배당신청을 한 전세권은 경매로 소멸합니다.
그리고 이사를 하셨기에 대항력을 상실하여
낙찰자에게 추가 반환 요구는 불가능합니다.
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
배당 일이 다가왔다. 수민은 법원으로 갔다. 경매로 집이 팔렸고, 배당표가 확정됐다.
낙찰이 임차보증금보다 낮게 되었던 것이다.
법원 경매 직원:
“임수민 씨는 전세권에 기하여 일부 배당을 받으셨습니다. 하지만 임대차보증금의 절반 이상을 상실하셨습니다.”
수민:
"남은 금액은 낙찰자 매수인에게 요구할 수 있나요?"
판사:
“민사집행법 제88조에 따라 배당신청을 한 전세권은 경매로 소멸합니다.
그리고 이사를 하셨기에 대항력을 상실하여
낙찰자에게 추가 반환 요구는 불가능합니다.”
수민은 절망했다.
전세권 설정만 믿고 주민등록을 옮긴 자신의 선택이 모든 것을 망쳤다.
수민은 낙찰자인 재훈을 찾아가 남은 보증금 지급을 간청했지만, 재훈은 냉소적으로 응대했다.
재훈:
법대로 하시죠
그의 말에 수민은 좌절했다.
수민은 잃어버린 전세금을 되찾기 위해 김대업을 찾아 나섰다.
파산한 그를 만나게 된 수민은 비참함을 느꼈다.
대업:
저도 모든 걸 잃었습니다... 하지만 책임은 피하지 않겠습니다
대업의 눈에는 진심 어린 후회가 담겨 있었다.
수민은 결국 변호사의 도움을 받아 임차보증금 반환 소송을 제기했다.
판결은 대업의 남은 재산에 대해 압류를 명령했지만, 남은 재산은 거의 없었다.
법을 알았다면...
"전세권만 믿으면 안 되는 거였어… 대항력을 지키는 게 중요했는데."
" 배당신청만 안 했어도… "
(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)
집으로 돌아가는 길, 수민은 법률 상담을 받던 기억이 떠올랐다. 그때 임차권등기 명령을 신청했더라면 최소한 대항력과 우선변제권은 유지할 수 있었을 것이다.
수민의 후회:
"전세권만 믿으면 안 되는 거였어… 대항력을 지키는 게 중요했는데."
" 배당신청만 안 했어도… "
몇 개월 후, 수민은 회사에서 승진했고 재기의 발판을 마련했다.
비록 전세금의 절반만 돌려받았지만, 그녀는 희망을 잃지 않았다. '결국 나를 지킬 수 있는 건 스스로의 대비뿐이야.'
재훈은 자신의 탐욕이 부메랑처럼 돌아와 다른 사업에서 큰 손실을 입었다.
법의 맹점을 이용한 그의 행동은 결국 그를 몰락하게 했다.
수민은 법 공부를 시작하며 새로운 목표를 세웠다. '다른 이들도 나처럼 당하지 않게 할 거야.' 그녀는 주먹을 굳게 쥐었다.
건주부 생각
건주부 개인의 생각입니다.
포스팅에 관련하여 아무런 책임을지지 않습니다.
독자 여러분 재미있게 읽으셨는지요.
오늘 다룬 이야기에서 많은 법조문과 판례를 참조하여 글을 작성해 보았습니다.
중요한 것은 선량한 사람들이 법을 제대로 알지 못하여 피해를 입게 되는 경우입니다.
오늘 글에서 임차인도 임대인도 다 선량합니다.
사업이 안되기를 희망하는 사업가는 없겠지요.
즉 내가 선순위 임차인이고 전세권 자이고 좋은 주인을 만났을지라도 이와 같은 사건이 발생할 수 있고 실
제 판례를 보면 실제 일어난 사건임을 알 수 있습니다.
다음 내용은 오늘 글에서 주는 교훈입니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제1항: 대항력은 주민등록과 점유가 유지될 때만 인정된다.
- 전세권 설정: 물권적 권리로 우선변제권이 있지만 배당요구로 전세권이 소멸되면 주민등록 이전 시 대항력 상실.
- 민사집행법 제88조: 선순위 전세권의 경우 배당요구를 하면 매각으로 소멸, 매수인에게 추가 반환 청구 불가.
- 임차권등기 명령 신청: 대항력과 우선변제권 보호를 위한 대체 수단.(선순위 임차인일 경우)
“전세권 설정은 만능이 아닙니다. 대항력 상실은 곧 전세금 상실로 이어질 수 있습니다.”
🔑 핵심 정리:
✅ 전세권 설정 후 이사 시 주민등록 유지 필수
✅ 임차권등기 명령 신청으로 대항력 확보 가능
✅ 선순위 담보권 확인은 필수!
관련 법령 참조: 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 - 배당 이의 사건
※판례 원본 : 대법원 2004다69741 > 판례 > 본문 조회 | 종합법률정보
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