[단편소설 5] 상가임대차보호법 계약 갱신 요구권 함정 ,참기름의 법적 향연

건주부 단편소설5 : 참기름의 법적 향연 상가임대차보호법 계약 갱신 청구​

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

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선량한 이웃이 함께 살아갈 수 있는 행복한 사회이길 희망합니다.

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상가에 세를 얻어 장사를 하고 계신 사장님들 많이 계시죠.

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상가를 하려면 최소 초기 투자 비용이 많이 들어갑니다. 인테리어도 해야 하고 그리고 경우에 따라서는 권리금을 주고 얻어 간 경우에는 더 많은 비용이 들기도 하지요.

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그래서 상가는 최소 10년간은 그 자리에서 장사를 계속할 수 있도록 법으로 보호를 하고 있습니다.

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그것이 상가임대차보호법이죠.

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그런데 오늘 제가 다룰 소설 속의 주인공은 그 10년을 보호받지 못하였습니다.

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왜 그랬을까요?

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이웃님들에게 쉽게 사건을 이해하고 통찰력을 가질 수 있게 단편소설 형태로 글을 써보았습니다.

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단편 소설 5탄 재미있게 읽어주세요

임차인 : 차인표

임대인 : 임대숙

임차인 변호사 : 법률숙

임대인 변호사 : 법률남

계약의 시작 - 참기름 사업의 꿈

주인공 차인표는 조용한 시골 마을에서 참기름 제조업을 운영하는 성실한 젊은 20대 사업가였다

요즘 인터넷이 핫하니 SNS를 활용하여 내가 만든 이 정성스러운 참기름을 판매해 봐야겠다​

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

주인공 차인표는 조용한 시골 마을에서 참기름 제조업을 운영하는 성실한 젊은 20대 사업가였다.

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2012년 7월 20일, 그는 마을의 건물주 임대숙과 연 250만 원의 임대료로 계약을 맺고 소박한 꿈을 펼쳤다.

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'요즘 인터넷이 핫하니 SNS를 활용하여 내가 만든 이 정성스러운 참기름을 판매해 봐야겠다'라고 생각한 인표는 참기름 공장 인테리어와 제조 공정에 정성을 많이 쏟았다.

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'아 ~ 초기 자금이 많이 들어가네.. 사업자 융자도 알아봐야겠다..'

인표는 자금이 부족한 부분은 은행 융자를 통해 융통하여 초기 사업 자금을 충당하며 사업 성장에 열정을 쏟아부었다

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노력과 열정은 배신을 하지 않았다.

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차인표는 품질 좋은 참기름을 생산하며 입소문이 나기 시작하여 마을의 사랑을 받았고 점점 SNS에도 브랜드가 홍보되기 시작했다..

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'이 참기름, 고소한 향이 우리 할머니가 만들어 주신 것 같아요! 정말 좋아요, 구독할께요!' SNS에 구매한 고객의 댓글이 눈에 들어왔다.

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'고객님 구매 감사드립니다. 국산 참깨와 정성으로 고소하게 만든 참기름입니다. 초심을 잃지 않고 더 고소하고 맛있는 참기름으로 보답해 드리겠습니다.'

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차인표는 작은 기계를 돌리며 희망에 부풀어 있었다. “이 가게에서 내 인생이 시작될 거야.”

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사업의 성장과 임대료 인상 - 예고된 갈등

건물주 임대숙과 세입자 차인표의 갈등

“사업이 잘 되니 임대료를 올려 주세요!”​

(글 그림: 건주부, 그림출처 : Canva)

 

임대숙은 인표가 운영하고 있는 참기름 가게의 건물주다

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그녀는 요즘 인표가 하고 있는 참기름 가게가 관심이 가기 시작했다.

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'어 저 작은 가게에서 매출이 많이 나오네. 나도 참기름 가게 한번 해 볼까?"

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사업이 번창하자 임대숙은 2014년 7월 30일 계약을 갱신하며 임대료를 연 300만 원으로 인상했다.

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“사업이 잘 되니 임대료를 올려 주세요!” 대숙은 무심히 말했다.

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차인표는 증가한 임대료에도 불평하지 않고 묵묵히 가게를 운영했다.

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“참기름 향이 더 멀리 퍼질 수 있다면 그만한 가치가 있어.”

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그러나 2019년 봄, 어둠이 드리웠다.

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임대숙이 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다고 통보한 것이다.

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“이제 계약은 끝났소, 차 사장. 가게를 비워주시오,”

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대숙은 냉정하게 말했다.

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인표는 평소 상가임대차 보호법의 계약 갱신 청구권과 최대 10년이 보장되는 것을 알고 있었기에

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담담히 대숙에게 말했다.

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“5년이 지났다고 계약이 끝난다니요? 개정된 법에 따르면 10년까지 보장되지 않습니까?”

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그러나 대숙은 인표에게 얼굴에 비열한 미소를 띠며 말했다.

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"하나는 알고 둘을 모르는군요! 법률전문가에게 상담해 보세요. 그리고 가게를 비워주세요"

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법적 상담 - 희망의 실마리?

인표는 법률전문가 법률숙에게 사건을 의뢰했다

그러나 그녀에게 돌아온 답변은?​

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

차인표는 법률전문가로 유명한 변호사 법률숙에게 상담을 요청했다.

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법률숙은 상가를 임차하고 갱신하고 거절한 순서를 정리해 보았다

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가. 임대숙는 2012. 7. 20. 차인표에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다.

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나. 차인표는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다.

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다. 임대숙은 2014. 7. 30. 차인표와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차 계약서를 작성하였다.

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라. 임대숙은 2019. 4. 6. 차인표에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 차인표는 임대숙에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.

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법률숙은 일이 발생한 순서와 구 임대차보호법과 개정 상가 임대차법을 찬찬히 살펴보며 속으로 생각해 보았다

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'이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면,

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이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신 요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데,

​

임차인이 2019. 4. 6. 임대인에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무 임대차 기간 5년을 경과하였다...

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이 사건 임대차계약은 임대인의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가 임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간 만료로 종료되어 갱신되지 않았다.

​

따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가 임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 임차인 인표 씨는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없을 것 같은데...'

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법률숙은 조용히 사건의 내막과 신구 법률을 충분히 검토하고 인표 씨에게 말했다.

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“차 사장님, 안타깝지만 개정된 상가임대차보호법은 2018년 10월 16일 이후 새로 체결되거나 갱신된 계약에만 적용됩니다.

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당신의 계약은 2014년에 갱신되었기 때문에 법 개정 이전 기준인 5년이 적용됩니다.

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안타깝지만 가게를 비울 수밖에 없을 것 같습니다.

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그러나 아직 대법원 판결이 나온 것이 없으니 한번 법리적으로 다투어 볼 여지는 있습니다.”

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차인표는 실망했지만 법률숙의 조언에 따라 법적 대응을 준비했다.

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“결국 법이 바뀌어도 소급은 안 되는군요... 내가 뭘 놓쳤던 걸까?” 인표는 혼잣말을 했다.

 

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법정 공방 - 냉혹한 현실

임대인은 더 노려한 변호사를 선임하여 인표의 변호사 법률숙과 법적 다툼을 하였다

그러나 인표에게 놓여진 냉혹한 현실은?​

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

 

임대숙은 상가 부동산 변호로 산전 수전 공중전을 다 겪은 법률남을 변호사로 선임하였다.

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법률남은 사건과 법률을 살펴보더니 확신에 차 자신 있게 말했다.

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"임 사장님 걱정 마세요 이건 이기는 싸움입니다. 이미 이와 유사한 원심 결과가 있어요, 대법원까지는 가지 않았지만 해당 사건은 개정된 상가임대차 보호법을 적용받지 않습니다. 승소 확실합니다."

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법정에서 인표와 임대숙은 팽팽히 맞섰다.

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임대 숙의 변호사 법률남은 판사님께 공손하게 말했다

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“존경하는 판사님,

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'개정된 상가 임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고,

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그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.'라고 정하고 있습니다.

​

개정 상가 임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가 임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 합니다.

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갱신된 상가임대차 보호법 계약 갱신 요구는 법적 기한이 지났으며, 법 개정은 소급 적용되지 않습니다."라고 주장했다.

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“임대인은 정당한 권리를 행사했을 뿐입니다. 법은 계약 당시 기준으로 적용됩니다.” 법률남은 침착하게 말했다.

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법률숙은 차인표를 지지했지만, 법리는 냉정했다.

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판사는 “법 개정은 새로운 계약에만 적용되며, 기존 계약은 종료된다"라고 판결했다.

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이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신 요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은

구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데,

​

피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무 임대차 기간 5년을 경과하였으므로

​

이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가 임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20.

기간 만료로 종료되어 갱신되지 않았다.

​

따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가 임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.

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(출처: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 [건물명도(인도)] )

 

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“이렇게 끝나다니... 더 준비했어야 했는데.” 인표는 깊은 한숨을 쉬었다.

 

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새로운 시작 - 배움과 다짐

모든 일의 끝은 시작과 맡다아 있다.

실패하였는가 경험을 얻지 않았나, 거기서 경험을 자산으로 다시 시작하자.​

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

차인표는 가게를 비워야 했지만, 법률숙의 조언 덕분에 상황을 수용할 수 있었다.

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법적 보호가 미치지 못했던 과거를 떠올리며 그는 미래를 준비했다.

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“법은 복잡하지만 이해하면 보호막이 될 수 있어. 다음번엔 더 철저히 준비해야지.”

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인표는 새로운 참기름 사업을 꿈꾸며 마음을 다잡았다.

 

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건주부 생각

건주부 생각과 통찰력

(글 그림 : 건주부, 그림출처 : Canva)

독자 여러분 재미있게 읽으셨는지요?

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실제 있었던 판례를 각색하여 단편소설로 작성해 보았습니다.

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상가 임대차 보호법은 영세한 임차인인에게 최대 10년간의 영업권을 보장해 주기 위한 법입니다.

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그러나 저도 오늘 글을 준비하며 작성하다 보니 구 상가임대차 보호법(5년)과 갱신된 상가임대차 보호법(10년)이 존재하며 갱신된 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다는 점을 알았네요.

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개정된 상가 임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다

갱신되는 임대차부터 적용'의 의미

개정된 상가임대차보호법 제10조 제2항의 부칙 제2조에서 "갱신되는 임대차부터 적용"이란 다음을 의미합니다.

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1. 최초 적용 시점:

• 법 개정일(2018년 10월 16일) 이후 새로 체결된 임대차 계약이나, 기존 계약이 법 시행 후 갱신된 경우부터 개정된 규정이 적용됩니다.

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2. 갱신의 정의:

• 임차인이 계약 갱신을 요청하고, 법률이 보장하는 범위 내에서 임대인이 이를 수용하는 경우 계약이 갱신됩니다. 이때 갱신된 계약은 개정된 법의 보호를 받습니다.

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3. 소급 적용 방지:

• 개정 이전에 체결되거나 갱신되지 않은 임대차 계약은 기존 법률 기준(최대 5년)만 적용됩니다. 즉, 개정된 법은 소급 적용되지 않습니다.

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만일 소설의 주인공 차인표가 2019년 1월에 계약을 갱신했다면, 해당 계약은 개정된 법이 적용되어 최대 10년까지 보호받을 수 있었을 거라 생각합니다.

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그러나 임대숙이 이를 거절하였고 구 임대차 보호법 기준으로는 5년이 지났기에 갱신된 상가임대차 보호법은 적용을 못 받게 된 것입니다.

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결론입니다.

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상기 대법원 판례[대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결]에 의거

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2018년 10월 16일 개정된 상가임대차 보호법이 적용되는 날짜는 매우 중요하며

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해당 날짜 이전에 상가 임대차를 체결하신 분들은 2018년 10월 16일 이후 갱신 계약을 체결하여 신법의 적용을 받을 수 있도록 임대인에게 협조를 요청하셔야 합니다.

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그래야 개정된 상가임대차 보호법을 적용받아 최대 10년의 영업권을 보장 받으실 수 있다고 생각합니다.

 

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