[단편소설2] 대항력 상실 최 선순위 임차인이 대항력 유지 못한 이유

최선순위 임차권자가 대항력을 상실한 순간

 

안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

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선량한 임차인이 부덕한 임대인을 만나 집이 경매로 넘어가는 일은 너무 우리 사회에 만연합니다.

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그러나 최선순위 임차인임에도 대항력을 인정받지 못하였다면?

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어떤 일이 있었던 걸까요?

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재미있게 단편소설의 형태로 글을 써보았습니다.

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재미있게 읽어주세요

 

대항력, 그 한 끗 차이

최선순위 임차권자 - 재명

임차인 아내 - 혜경

임대인 - 석열

최고가 매수신고인 - 철수

법원 관계자 - 세훈

최종 낙찰자 - 동훈

시작된 악몽

석열 씨, 보증금 언제 돌려주실 겁니까?

우리 집이 경매 당했다고? 이게 무슨 일이야!​

(글 그림 : 건주부 , 그림 출처 : Canva)

"석열 씨, 보증금 언제 돌려주실 겁니까?"

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재명은 전화와 문자, 심지어 집 앞까지 찾아가며 임대인 석열에게 연락을 시도했다.

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그러나 석열은 감감무소식이었다.

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며칠 뒤, 법원에서 날아온 임의경매 개시 통지서가 그의 손에 쥐어졌다.

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"우리 집이 경매 당했다고? 이게 무슨 일이야!"

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불길한 예감이 재명을 감쌌다.

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상담을 위해 변호사를 찾은 재명은 대항력과 우선변제권이 자신의 마지막 보호막이라는 걸 알게 되었다.

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변호사는 단호히 말했다.

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"배당요구종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.

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이사를 가더라도 주민등록과 주택 점유를 유지하세요."

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하지만 현실은 간단하지 않았다.

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떠나야만 하는 이유

 

여보 나는 이 집에서 더 이상 하루도 살 수 없어요, 그리고 이번 인사철에 부산으로 발령을 받았는데 저 혼자 내려가요?

혜경씨 변호사님께서 경매 시 배당 요구 종기일까지만 이 집에서 살면 된다고 했어, 낙찰도 되었으니 조금만 기다려줘​

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

재명에게는 사랑하는 아내 혜경이 전부였다.

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혜경은 경매 당한 이 집이 너무 싫었다.

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겨울이 다가오자 고장 난 보일러와 낡은 집 구조는 혜경의 마음을 더 심난하게 만들었다.

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"여보 나는 이 집에서 더 이상 하루도 살 수 없어요, 그리고 이번 인사철에 부산으로 발령을 받았는데 저 혼자 내려가요?"

​

재명은 너무 마음이 힘들어졌다. '변호사가 말했지 배당 종기일까지만 대항력을 유지하면 된다고 했지'

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"혜경씨 변호사님께서 경매 시 배당 요구 종기일까지만 이 집에서 살면 된다고 했어, 낙찰도 되었으니 조금만 기다려줘"

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기다리던 배당 종기일이 지났다.

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재명은 사랑하는 아내 혜경과 짐을 싸서 아내의 부산 직장 옆 작은 원룸으로 거처를 옮겼다.

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"여보 조금만 참아, 배당을 받아서 좀 더 근사한 집으로 이사를 갈게".

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사라진 대항력

배당요구종기일 이전에 전출하셨죠? 재경매에서는 그 시점부터 대항력이 인정되지 않습니다​

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

그런데 최고가 매수신고인 철수가 대금을 완납하지 않아 재경매가 진행되었다.

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재경매가 진행되는 동안 재명은 재차 배당요구를 했다.

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"재경매에도 배당신청을 했으니 이번엔 보증금을 받을 수 있겠지."

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하지만 최종 낙찰자 동훈이 집을 인도받으러 왔을 때, 예상치 못한 문제가 터졌다.

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"임차인으로서의 대항력은 인정되지 않습니다."

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법원 관계자 세훈의 말에 재명은 당황했다.

​

"무슨 말씀이세요? 전 대항력과 우선변제권을 가지고 있는데요!"

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세훈은 서류를 넘기며 차분히 설명했다.

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"배당요구종기일 이전에 전출하셨죠? 재경매에서는 그 시점부터 대항력이 인정되지 않습니다."

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재명은 하늘이 무너지는 듯했다.

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"그럼 보증금은요? 아무것도 못 받는 건가요?"

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"네, 법적으로는 그렇습니다."

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사라진 보증금을 찾아서

 

물론입니다. 하지만 석열 씨가 명의로 가진 재산이 없다면 회수는 어려울 겁니다. 추가로 가압류나 가처분 신청도 검토해 봐야 합니다​

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

재명은 포기하지 않기로 했다. 석열의 재산을 추적하기로 마음먹었다.

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"임대인 석열의 재산 조회를 신청할 수 있나요?"

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변호사가 고개를 끄덕였다.

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"물론입니다. 하지만 석열 씨가 명의로 가진 재산이 없다면 회수는 어려울 겁니다. 추가로 가압류나 가처분 신청도 검토해 봐야 합니다."

​

재명은 법적 절차를 밟기 시작했다.

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그러나 시간이 지날수록 석열의 이름으로 된 재산은 어디에서도 발견되지 않았다.

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"이 악덕 임대인, 모든 재산을 이미 숨겨 놓은 게 틀림없어."

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한편, 동훈은 집 인도 과정에서 재명을 만났다.

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"이 상황이 안타깝긴 하지만, 법적으로는 제가 인도받아야 합니다."

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재명은 울분을 토했지만, 법적으로는 동훈은 새로운 집주인뿐 그 이상도 그 이하 아니었다

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아픈 교훈

내가 법에 대해 조금만 더 알았더라면… 대항력을 끝까지 유지했더라면…​

(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

결국 재명은 빈손으로 집을 떠나야 했다.

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"내가 법에 대해 조금만 더 알았더라면… 대항력을 끝까지 유지했더라면…"

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재명은 자신의 무지함을 탓했다.

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변호사는 마지막으로 충고했다.

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"이번 일을 교훈 삼아, 앞으로는 계약서를 작성할 때부터 임대인의 신용 상태와 재산을 철저히 확인하세요. 그리고 경매 상황이 발생하면 절대로 대항 요건을 잃지 마세요.

"

재명은 고개를 끄덕이며 다짐했다.

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"더는 이렇게 당하지 않겠어. 내 권리는 내가 지킬 거야."

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법적 메시지

대법원 2002.8.13 선고 2000다61466

'배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

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(글 그림 : 건주부, 그림 출처 : Canva)

1. 임차인의 대항력은 계약 종료 후에도 경매 절차 중 계속 유지되어야 합니다.
2. 배당요구종기일을 기준으로 대항력이 인정되므로, 최종 경매 시점을 확인해야 합니다.

[대법원 2000다41466판결]

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달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매 절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가 매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

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※ 판결원본 : 대법원 2000다61466 > 판례 > 본문조회 | 종합법률정보

 

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