안녕하세요 섬기며 공인중개사 조성민입니다.
오늘은 상가임대자보호법 제10조의 4
(권리금회수 기회보호)에 대한
대법원 판례 중
임대인을 상대로 임차인이
권리금 회수기회 방해로 인한
손해배상을 청구관련 판례를
쉽게 풀어보고자 합니다.
10조 4항 : 임대인은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을 기회를 방해해서는 아니 된다. 임대인이 새로운 임차인에게 임대차 계약을 거부할 정당한 사유가 없는 한 이를 거부해서는 안 된다.
상가임대차보호법
1. 판결
[대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결]
- 사건명:
- 손해배상(기) [상가건물 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한
- 손해배상을 청구한 사건]
2. 판시사항
- 주요 쟁점:
- 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의
- 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질과
- 손해배상 채무의 발생 시점.
-
- 핵심 판시사항:
- 임대차 종료일 다음 날부터
- 지체책임이 발생한다는
- 법적 해석이 쟁점이었다.
3. 판결요지
- 주요 내용:
- 상가건물 임대차보호법은
- 임차인이 영업을 통해 형성한 재산적 가치를
- 신규 임차인에게 양도하고
- 권리금을 회수할 기회를 보호하는 법이다.
- 임대인이 정당한 이유 없이 이 회수를 방해할 경우,
- 임대차 종료 시점의 권리금에 상응하는
- 손해배상을 해야 하며,
- 이 배상책임은 임대차 종료일 다음 날부터 발생한다.
4. 참조조문
- 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항, 제4항
- 민법 제387조 제1항
5. 원고와 피고
- 원고(상고인 겸 피상고인): 임차인
- 피고(피상고인 겸 상고인): 임대인
6. 주문
- 원심을 파기하고, 피고(임대인)는 원고(임차인)에게
- 손해배상금 71,677,900원을 지급할 것.
- 해당 금액에는 임대차 종료일 이후
- 연 5%의 지연손해금,
- 판결일 이후 연 12%의 지연이자가 추가된다.
- 소송 비용의 70%는 피고(임대인)가 부담.
7. 이유
- 법원의 이유 설명:
- 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절한 임대인은 권리금 회수기회를 방해한 것으로, 이는 상가건물 임대차보호법 위반이다.
- 이에 따라 임대인은 손해배상 책임을 지며, 손해배상채무는 임대차가 종료된 날 다음 날부터 발생한다.
- 원심의 손해배상액에 대한 지연이자는 신규 임차인과의 권리금 계약에서 나뉜 시점이 아니라 임대차 종료일 다음 날부터 기산하는 것이 타당하다고 보았다.
※여기서잠깐!
임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절한 임대인은 손해배상을 청구 받도록 판경되었습니다.
그럼 정당한 사유(임대인 측면)는 무엇이 있을까요?
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 것은 권리금 회수기회를 방해한 것으로 간주되어 법적으로 문제가 됩니다. 그러나 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 존재할 경우, 이는 보호받을 수 있습니다.
[다음은 임대인이 계약을 정당하게
거절할 수 있는 몇 가지 사례입니다]
- 신규 임차인의 신용 부족: 만약 임차인이 주선한 신규 임차인의 신용도가 낮아 월세를 지불할 능력이 불충분하다고 판단되는 경우, 임대인은 정당한 사유로 계약을 거절할 수 있습니다.
- 신규 임차인의 업종 변경: 상가건물의 성격에 맞지 않거나 기존 업종과 충돌할 가능성이 있는 경우에도 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 기존에 있던 카페 자리에 새로운 임차인이 유해한 영업(유흥업 등)을 하고자 할 때는 정당한 거절 사유가 됩니다.
- 임대차 계약 조건 위반: 신규 임차인이 기존 임차인이 합의한 임대 조건을 수락하지 않거나, 임대차계약에서 요구되는 의무 사항을 이행하지 않을 가능성이 있는 경우, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
- 건물 또는 상가의 재건축·개발 계획: 임대인이 해당 상가나 건물에 대해 재건축, 대규모 보수, 또는 개발 계획이 있는 경우, 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것도 합법적일 수 있습니다. 이런 경우 임대인은 향후 건물의 용도를 바꾸기 위한 계획을 세울 수 있기 때문입니다.
- 법적 문제나 불법 행위: 신규 임차인이 불법 행위를 하거나 과거에 범죄 이력이 있는 경우, 임대인은 이를 사유로 계약을 거절할 수 있습니다.
이러한 정당한 사유가 명확히 존재할 때만, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거부해도 법적 책임을 면할 수 있습니다.
8. 결론
- 대법원은 임대인의 책임을 인정하여 피고(임대인)에게 7천만 원 상당의 권리금을 손해배상하라는 판결을 내렸습니다. 이 사건을 통해 임차인이 정당하게 주선한 신규 임차인을 이유 없이 거절하는 행위가 어떻게 큰 법적 책임을 초래할 수 있는지를 명확히 드러냈습니다.
[쉬운 해설]
이 사건은 상가 건물을 임차하던 사람이 가게를 팔기 위해 새로운 임차인을 소개했지만, 임대인이 특별한 이유 없이 그 임차인과의 계약을 거부한 경우였습니다. 이로 인해 임차인은 가게에서 벌어들인 가치(시설, 영업 비결 등)를 새로운 임차인에게 넘기고 그 대가로 권리금을 받을 기회를 잃어버렸습니다.
대법원은 이러한 상황에서 임대인이 권리금을 받도록 방해한 것이 잘못이라며, 임대차 종료일 이후부터 손해배상을 해야 한다고 판결했습니다. 즉, 임차인이 가게를 넘기고 권리금을 받을 기회를 잃게 한 임대인은 그 책임을 피할 수 없다는 점을 분명히 한 것입니다.
이 판결은 상가 임차인들이 임대인에게 부당하게 권리금을 빼앗기는 것을 막아주는 중요한 판례로 남게 되었습니다.
[구독자 관심 포인트]
- 핵심 내용 요약: 임대인이 임차인의 권리금을 '가로채는' 경우, 손해배상 금액이 수천만 원에 이를 수 있다는 사실을 강조.
- 왜 중요한가?: 상가 임대차 관련 분쟁에서 임대인이 불리한 상황에 처할 수 있는 이유와 법적 책임을 환기시키며, 상가를 운영하거나 임대하는 사람들이 관심을 가질 만한 구체적 사례를 제공.
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