쉬운 상가임대차 보호법 : 계약갱신청구 권리금 보호 대항력

728x90

안녕하세요 섬기며입니다.

상가임대차 보호법을 아주 쉽게 한번 풀어보았습니다

법이라는게 원래 용어도 딱딱하고 좀 어려운게 사실입니다.

그래서 한번 말랑말랑하게 준비해 보았습니다^^

상가건물 임대차보호법

조문 정리 및

쉬운 설명

상가건물 임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위한 법률로,

상가 임차인이 안정적으로 영업을 유지할 수 있도록 다양한 권리를

보장하고 있습니다.

각 조문을 쉽게 풀어 설명하고 관련 판례를 통해 사례를 간단하게

확인하도록 하겠습니다

[제1조 (목적)]

원문

이 법은 상가건물의 임대차에 관하여 임차인의 권리와 임대인의 의무를 규정함으로써 임차인의 생활 및 경제적 안정을 도모함을 목적으로 한다.

쉬운 설명

이 법은 상가건물을 임대하거나 임차하는 계약에서 임차인의 권리와 임대인의 의무를 규정하여, 상가 임차인의 생계와 경제적 안정을 보호하기 위해 만들어졌습니다. 쉽게 말해, 상가를 빌려 쓰는 사람이 불리한 위치에 놓이지 않도록 보호하려는 법입니다.

제2조 (적용 범위)

원문:

이 법은 상가건물의 임대차에 적용된다. 다만, 보증금이 일정 금액을 초과하는 임대차는 이 법의 적용을 받지 아니한다. 적용 범위는 대통령령으로 정한다.

- 서울특별시 기준: 환산 보증금이 9억 원을 초과하는 경우 적용되지 않음.

- 인천은 과밀억제권역이며 6억 9천만원을 초과시 적용안됨(제외지역 참조)

상가임대차보호법 적용기준 : 지역별 환산보증금(출처 : 네이버)

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)입니다(제1호, ,)

환산보증금 설명(출처 : 네이버)

쉬운 설명

이 법은 상가 임대차에 적용되지만, 상가 보증금이 너무 높은 경우에는 보호를 받지 못합니다. 예를 들어 서울에서는 보증금이 9억 원을 넘으면 이 법의 보호를 받지 못합니다.

[환산보증금 초과시 보호 받지 못하는 내용]

- 우선변제권 : 확정일자에 의한 우선변제권을 취득할 수 없으며 금융기관의 우선변제 승계 규정도 적용되지 않습니다(매우 중요)

- 임차권 등기명령 : 임차권등기명령을 신청할 수 없어요(게약 만기에 보증금을 못돌려 받을 때 대항력을 유지 하려면 상가에서 이사가면 안됩니다.(점유 유지)

- 임대차 기간 보장 규정 : 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우 임대차 기간을 1년으로 본다는 규정이 적용되지 않습니다

- 묵시적 갱신시 민법 규정 : 임대인도 해지를 통고할 수 있고, 임차인도 해지를 통고 할 수 있습니다(임대인이 해지를 통고했을 때는 6개월 후, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월 후 효력이 발생합니다)

[환산보증금 초과해도 적용 받는 권리]

- 차임증감청구권 : 임대차계약을 갱신할 때 임대인과 임차인은 차임을 증감 요구 할 수 있습니다

- 대항력 : 확정일자에 따른 우선변제권은 없지만 대항력은 있습니다. 즉 건물이 경매로 매각되거나 주인이 바뀌어도 계속 장사를 할 수 있습니다(보증금 반환 받을 때까지)(단 말소 기준 권리보다 선순위이어야 의미가 있습니다)

- 계약갱신요구권 : 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하기않은 범위내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다

- 권리금보호 : 권리금에 대한 보호는 받을 수 있습니다. 즉 임대인은 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 안됩니다.

- 3기 차임 연체시 해지 : 임차인이 3기 차임 연체시 임대인은 계약을 해지 할 수 있습니다.( 판례는 연속해서 3개월분에 달할 때에는 물론, 통틀어서 3개월분에 이르면 해지사유가 되며, 연체 이력이 3개월 있을 경우에도 해지 사유가 됩니다(3개월 연체는 임대인과 임차인간의 신뢰가 깨짐.))

※ 암기법^^ : 차임표가 대계집을 권리금 3천에 임대했다

판례

대법원 2016다237421 판결

상가 임차인이 환산 보증금 초과 여부에 따라 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 없음을 명확히 한 판례입니다. 보증금이 일정 기준을 넘으면 이 법의 보호가 적용되지 않는다는 것을 확인할 수 있습니다.

제3조 (대항력)

원문

- 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 경우, 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

- 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 사람에게 상가 건물이 팔리더라도 새 주인에게 보호를 받을 수 있다.

쉬운 설명

상가 임차인이 건물에 들어가서 사업자등록을 하면 그 다음 날부터 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 즉, 상가가 다른 사람에게 팔려도 새 주인에게 계약이 자동으로 승계되며, 함부로 쫓겨날 걱정을 하지 않아도 됩니다.

판례

대법원 2018다241879 판결

사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게도 임대차보호법에 따른 권리를 주장할 수 있다는 판례입니다. 즉, 건물이 매각된 경우에도 임차인의 권리가 보호됩니다.

제5조 (임대료 및 보증금의 증감청구권)

원문

임대차 기간 중에도 경제 상황의 변화에 따라 임대료나 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 다만, 임대료는 5%를 초과하여 인상할 수 없다.

쉬운 설명

임대료와 보증금은 경제 상황에 맞게 조정할 수 있지만, 임대료는 한 번에 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이는 임차인이 갑작스러운 임대료 인상으로 인해 피해를 입지 않도록 하기 위한 조치입니다.(임대료 조정대상은 보증금 월세 둘다 해당됩니다)

판례

서울고등법원 2019나2012407 판결

임대인이 5%를 초과하여 임대료를 인상한 경우 임차인은 법적으로 보호를 받으며, 인상된 임대료는 법적으로 효력을 가지지 않는다는 판결입니다.

제6조 (계약갱신요구권)

원문

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 갱신요구권은 1회에 한하며, 갱신 후 임대차 존속기간은 10년을 초과하지 못한다.

쉬운 설명

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있습니다. 특별한 사유가 없는 한, 임대인은 이 요구를 거절할 수 없습니다. 그리고 임차인은 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있습니다.

판례

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구할 권리가 있으며, 임대인은 임차인의 요구를 정당한 이유 없이 거절할 수 없음을 확인한 판례입니다. 이 판례는 특히 임대인의 실거주 여부와 관련하여 임차인의 권리를 명확히 하고 있습니다.

제9조 (보증금의 반환청구권)

원문

임대차가 종료된 경우, 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인이 상가를 비운 후 지체 없이 보증금을 반환해야 한다.

쉬운 설명

상가 임차인이 계약이 끝나고 상가를 비우면, 임대인은 지체 없이 보증금을 돌려줘야 합니다. 임대인은 보증금을 돌려주는 것을 미룰 수 없으며, 이로 인해 임차인이 불이익을 받지 않도록 법적으로 보호받습니다.

판례

대법원 2019다252101 판결

임대인이 상가 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 않은 경우, 임차인은 법적으로 이를 청구할 수 있으며, 지연된 경우 추가적인 배상 청구도 가능함을 명확히 한 판례입니다.

제10조의 4 (권리금 회수 기회 보호)

원문

임대인은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을 기회를 방해해서는 아니 된다. 임대인이 새로운 임차인에게 임대차 계약을 거부할 정당한 사유가 없는 한 이를 거부해서는 안 된다.

쉬운 설명

임차인이 상가를 나갈 때, 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는 기회를 임대인이 방해하면 안 됩니다. 임대인은 새 임차인에게 정당한 이유 없이 상가를 빌려주지 않겠다고 할 수 없습니다. 이를 통해 임차인이 투자한 권리금을 보호받을 수 있습니다.

판례

대법원 2016다48274 판결

임차인이 권리금을 받을 기회를 임대인이 방해한 경우, 임차인은 이를 법적으로 청구할 수 있으며, 임대인은 이에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다는 판례입니다.

제19조 (강행규정)

원문

이 법에 따른 임차인의 권리를 해하는 약정은 효력이 없다. 즉, 임차인이 이 법에서 보장하는 권리보다 불리한 조건의 계약은 무효로 본다.

쉬운 설명

이 법에서 임차인에게 보장된 권리를 해치는 계약은 효력이 없습니다. 임대인과 임차인이 계약을(특약 등) 맺더라도, 법에서 정한 임차인의 권리보다 불리한 조건은 무효입니다. 예를 들어, 임대료 인상을 5% 이상 하기로 계약했다 하더라도 법이 보호하는 범위를 넘어선 부분은 무효입니다.

판례

대법원 2013다2924 판결

임차인이 법에서 보장된 권리보다 불리한 계약을 맺은 경우에도 그 계약은 무효로 처리된다는 판례입니다. 법적 보호를 초과한 계약 내용은 인정되지 않음을 확인할 수 있습니다.

이와 같이, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리 보호를 중심으로 하여 임대인과의 관계에서 균형을 맞추고자 하는 법입니다. 이 법에 따라 임차인은 안정적으로 영업을 이어갈 수 있으며, 임대인은 정당한 이유가 없는 한 임차인의 권리를 침해할 수 없습니다.

본 블러그 투자 분석 자료는

공인중개사 건주부

개인적인 투자 분석용 자료로

작성되었습니다

투자관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.

#상가임대차보호법
#상가임대차
#임대차보호법
#상가건물임대차보호법
#법률상식
#법률해설
#임차인보호
#상가보호
#임대차계약
#상가임대
#임차권
#권리금보호
#임대료증감청구권
#계약갱신요구권
#상가보증금
#환산보증금
#법률판례
#우선변제권
#상가계약
#임대인과임차인
#상가임차권
#상가계약해지
#상가임대료
#상가계약갱신
#법률조언
#상가법률상담
#임대차보호법해석
#상가임대차상식
#상가임대차해설