안녕하세요 공인중개사 건주부입니다.
전세사기는 어떻게 이루어 질까요?
나도 피해자가 될 수 있을까요?
알아야만 살아 남습니다.
오늘은 전세사기 중에서도
신축빌라 무갭 전세사기 유형을 살펴보고
어떻게하면 이런 유형의 전세사기를
피해갈 수 있는지 자세히 말씀드리고자 합니다.
끝까지 정독 부탁드려요
[알기쉬운 신축빌라 전세사기 절차]
신축빌라 전세사기 절차
1. 건축주가 건물을 짓고 분양
- 건축주가 빌라나 아파트 같은 건물을 신축한 후, 분양가와 동일하거나 더 높은 가격에 전세를 내놓습니다. 이 과정에서 전세보증금과 분양가가 거의 차이가 없기 때문에, 세입자는 집값을 전부 전세보증금으로 충당하게 됩니다. 이런 경우를 '무갭 전세'라고 합니다.
2. 세입자와 건축주 간 전세 계약 체결
- 세입자는 건축주와 전세 계약을 체결하고, 전세보증금을 건축주에게 지급합니다. 세입자는 이 과정에서 전세가 안전하다고 믿고 계약을 체결합니다. 그러나 이 계약이 끝나면 집주인이 변경될 수 있다는 사실을 모르는 경우가 많습니다.
3. 건축주가 A 씨에게 집주인 명의 변경 (동시 진행)
- 전세 계약이 체결되자마자, 건축주는 A 씨에게 집을 매도하고, A 씨가 새로운 집주인이 됩니다. 이 과정에서 '동시 진행'이라는 방식이 사용되는데, 이는 건축주와 A 씨 사이의 매매가 전세보증금을 받은 즉시 동시에 이뤄지는 구조입니다. 따라서 A 씨는 본인의 자본을 전혀 사용하지 않고도 집을 소유하게 됩니다.
3. 중개업소의 미끼 제공
- 중개업소는 건축주로부터 집 분양가의 10%를 리베이트로 받습니다. 이를 활용해 세입자에게 전세금 대출 이자와 이사비 지원 등의 혜택을 미끼로 던집니다. 세입자는 이러한 혜택을 받으며 계약에 대한 신뢰를 높이게 됩니다.
4.A 씨의 다주택 소유 및 세금 체납
- A 씨는 이런 방식으로 다수의 집을 소유하게 됩니다. 그러나 A 씨는 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금을 체납하고, 결과적으로 A 씨가 소유한 모든 주택에 압류가 걸리게 됩니다. 이로 인해 A 씨 소유의 주택들은 공매 절차에 들어가게 됩니다.
5. 공매 절차로 인한 피해
- 공매는 세금 체납으로 인해 정부가 주택을 강제로 처분하는 절차입니다. 공매가 시작되면, 세입자들이 확정일자와 전입신고를 받아놓았더라도 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 공매 낙찰대금은 공매 비용, 세금 체납액 순으로 먼저 변제되고, 그 후에 전세보증금이 지급되기 때문에, 세입자는 상당한 금액의 보증금을 잃을 수 있습니다.
신축빌라 전세 계약시 주의할 점 3가지
전세사기 절차를 알아보았어요
그렇다면 신축빌라에 전세로 입주를 하게 된다면 어떻게 대처를 해야할 까요?
다음 3가지 사항만 반드시 기억하고 실천하시면
내 소중한 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
- 내용증명
- 반환 보증에 가입
- 현금보관증
1. 소유권이 이전된 경우 매수인의 임대차계약 승계를 거부하고 "건축업자를 상대로 전세보증금 반환"을 요구한다.
- 명의대여자(보증금 반환 능력 없는 허수아비 소유권자)에게 소유권이 이전될 것으로 의심되는 신축 전세물건에 전세 계약을 하는 경우 주기적으로 등기부를 열람하여 소유권 변경 여부를 확인한다
- 소유권이 이전된 것이 확인되면 그 즉시 임차인은 매수인의 임대차 계약 승계를 거부한다는 내용증명(공문)을 보낸다.
그러면 이것으로써 임차인은 보증금 반환 능력이 없는 명의대여자의 임대차계약 당연 승계라는 구속에서 벗어날 수 있다.
- 그러고 나서 건축업자를 상대로 전세보증금 반환을 요청하는 한편 건축업자 재산을 찾아 가압류 조치를 하는 등 법적인 조치를 취한다(법률 전문가 도움 요청)
2. 전세보증금 반환 보증에 가입한다
-전세보증금 반환보증 신청 방법
1. 지사 또는 위탁은행 방문 신청
2. 모바일 신청
- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금 반환보증
- 카카오페이 > 간편 보험 > 전세보증금 반환보증
- 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금 반환보증
3. 모바일 보증 신청
- 공사 모바일 보증 앱에서 이용 가능(안심 전세 App)
3. 현금보관증을 활용한다
- 전세보증금 반환보증 가입 조건, 신탁등기 말소 조건, 선순위 근저당권 말소 조건 등 조건이 붙는 계약일 경우 현금보관증을 활용하여 계약금과 중도금, 잔금 등을 공인중개사의 계좌에 입금시키고, 조건이 충족될 경우 임대인에게 지급하도록 한다
(공증사무소에서 공정증서를 작성하는 것이 가장 좋습니다)
건주부 의견
전세사기는 주로 '무갭 전세'와 '동시 진행' 방식으로 세입자의 보증금을 착취하는 구조로 발생합니다.
이를 피하려면 계약 전에 등기부 등본 확인, 소유자 일치 여부 검토,압류 및 가압류 상태 점검, 전세금 반환 보증 보험 가입 등
다양한 예방 조치를 취해야 합니다.
안전한 전세 계약을 위해서는 세입자가 스스로 주택과 임대인의 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
방문해 주셔서 감사합니다
본 블로그 투자 분석 자료는
공인중개사 건주부
개인적인 투자 분석용 자료로
작성되었습니다
투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.
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