신탁 부동산 전세 계약할 때 주의할 점 4가지

안녕하세요 공인중개사 건주부입니다.

종종 전세 계약을 하려고 할 때

"신탁된 물건입니다. 안전해요"라는

공인중개사 말을 믿고 계약을 했다가

중개사고로 이어지는 경우가 있습니다.

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신탁부동산?

용어부터 생소한데요

오늘은 신탁부동산은 무엇이고

계약을 할 때 어떤 점을

주의해야 할지 자세히 살펴보겠습니다.

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부동산 담보신탁 절차

담보신탁의 절차는 다음과 같습니다.

담보신탁된 부동산에 전세 계약을 하게 되면 어떤 사고가 발생할 수 있는지,

어떻게 하면 사고예방을 할 수 있는지 살펴보겠습니다.

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※용어정리

- 위탁자(부동산 소유자) -> 건물주

- 우선 수익자 -> 00 은행

- 수탁자(신탁자) -> 00 신탁 주식회사(해당 건물의 소유권자)

부동산 담보신탁 구조도(출처 : 네이버)

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1. 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(신탁사)에게 소유권을 이전합니다.(등기부 갑구에 등록)

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2. 수탁자(신탁자)가 위탁자(부동산 소유자)에게 담보 제공 목적의 수익권 증서를 발행합니다.

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3. 위탁자는 이를 토대로 금융기관(은행 등)에서(우선 수익자) 대출을 받습니다

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4. 수탁 자는 신탁된 부동산을 담보가치가 유지·보전되도록 관리하며, 위탁자의 채무가 정상적으로 이행되면 수탁 자는 신탁된 부동산을 위탁자에게 환원합니다.

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5. 만일 채무불이행 시에는 수탁자가 해당 부동산을 처분하여 그 대금으로 채무를 대신 변제한 후 잔여 대금을 위탁자에게 교부합니다.

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여기서 우리가 조심해야 할 점은 무엇일까요?

악의의 위탁자(부동산 소유자)는 수익권증서로 대출을 받고 등기부등본을구에 담보가 설정되지 않아 해당 부동산을 전세로 내놓는다는 점입니다.

즉 이론적으로 수익증권 담보대출 + 전세보증금 이렇게 해당 부동산에서 투자원금 이상을 회수할 수 있습니다.

(예시 : 6억짜리 아파트 수익증권으로 4억 대출, 전세 4억 => 8억 수취)

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일반적으로 금융기관으로부터 담보대출을 받으면 근저당이 등기부 을구에 등록되나

담보신탁의 경우 등기부등본의 을구는 깨끗합니다.

갑구에는 신탁등기가 되어 있기는 합니다.

(이점이 신탁부동산의 맹점입니다)

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신탁된 부동산 전세 계약을 하려고 하는데 어떤 점을 주의해야 할까요?

 

핵심 주의사항 : 해당 부동산의 소유권은 위탁자가 아닌 신탁회사인 수탁자가 보유하고 있다

소유권이 없는 위탁자(원소유자)와 임대차 계약을 체결하면 어떤 일이 ??????

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부동산담보신탁의 경우

소유권은 대내외적으로 신탁회사인 수탁자(부동산 소유권자)가 보유하고 있습니다

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그러나 수탁자(신탁회사)가 직접 임대차 계약의 당사자가 되는 경우는 거의 없으며,

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대부분 위탁자(부동산 원래 소유자) 명의로 계약을 체결하기 때문에

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임대 명의자와 소유권이 분리되어 권리관계가 복잡해집니다.

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이로 인해 임대차계약 시 담보신탁된 부동산에서 중개사고가 집중적으로 발생하고 있습니다.

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부동산 담보신탁된 부동산에 전세 계약을 할 때 사고 예방 방법 4가지

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1. 등기부와 신탁원부를 발급받아 선순위 채권금액과 금지행위를 확인한다.

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1) 등기부 확인 :

먼저 등기부 갑구를 확인합니다. 신탁등기가 되어 있다면 소유권 이전란에 권리자 OO 신탁회사 신탁원부 제0000-0000호로 기재되어 있습니다

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2) 신탁원부 확인 :

가장 먼저 수행해야 할 일은 신탁원부 발급과 내용 확인이다.

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신탁 관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과를 중개 의뢰인에게 충분히 고지하고 설명하지 않으면 신탁된 물건을 중개한 공인중개사에게 법적 책임이 따른다.

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신탁원부 제시 없이 계약이 진행될 경우 법원은 매우 큰 과실로 판단하여 피해액의 70%에 이르는 높은 손해배상비율을 적용하고 있다

[서울중앙지법 2010가 단 49401]

신탁원부는 인터넷 전자 민원 서비스로 발급 가능합니다(출처 : 네이버)

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※ 신탁원부에서 확인할 내용

- 신탁부동산의 신탁원부 조회 목적은 부동산의 매매 또는 임대차 계약 등 법률행위를 하기 위함이며 따라서 그와 관련된 조항을 찾아서 살펴봅니다

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- 대표적인 내용 : 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없을 때에는 신탁부동산의 임대차, 저당권설정, 전세권설정 등에 대하여 위탁자는 할 수 없다

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- 수탁자의 사전 승낙이 없이 위탁자가 임의로 임대차 계약을 한 경우, 나중에 수탁자가 문제를 삼을 시 임차인은 집을 비워야 하고 보증금도 돌려받을 수 없는 상황에 처할 수 있습니다

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- 매매계약 또한 신규 매수인은 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 매매의 경우에는 등기소에서 소유권 이전 등기할 때 이런 문제가 걸러질 수 있으나 잔금까지 치르고 위탁자가 잠적할 경우 커다란 이슈가 될 수 있습니다.

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문제는 이러한 신탁부동산들을 중개해 주는 중개사들이 이러한 위험한 사항을 모르는 경우도 많고 아무 문제없다고 중개를 하는 경우가 매우 많다는 것입니다.

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2. 수탁자와 우선 수익자로부터 임대차계약 동의서를 문서로 받는다

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- 신탁원부에 특약으로 임대차 계약 시 수탁자의 동의를 받아야 한다고 명시되어 있을 경우 수탁자로부터 서면으로 동의서를 받고 계약을 진행해야 한다.(특약이 없는 경우에도 서면 동의서를 받는 것이 필요함)

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- 수탁자의 동의 없이 진행된 임대차는 무효로서 수탁자가 명도를 요청할 경우 임차인은 보증금 한 푼 받지 못하고 쫓겨나게 된다

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※ 주의

- 만일 수탁자뿐 아니라 우선 수익자의 동의도 받아야 한다고 명시되어 있을 경우 우선 수익자(금융기관)로부터도 동의서를 받아야 한다(명심 또 명심)

- 담보 신탁의 경우는 우선 수익자가 대부분 대출기관이다.

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임대차 동의서 예시 (출처 : 네이버)

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3. 수탁자에게 입금 계좌를 특정해 줄 것을 요청한다

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- 계약금과 중도금, 잔금은 수탁자가 특정한 계좌로만 입금시켜야 한다.

- 임대차 계약을 위탁자(원소유자)와 임대차 계약을 체결한 경우에도 보증금은 반드시 신탁회사의 계좌로 입금하는 것이 원칙이다. 왜냐하면 대부분의 신탁 계약서에 임대차 계약은 신탁회사(수탁자)의 사전 승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

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4. 임차인에게 다음의 사실을 고지한 후 확인설명서에 기재한다

- 신탁 공매(공개매각) 시 소액임차인 최우선변제권 행사가 불가하다는 사실

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- 위탁자를 상대로 임대차보증금 반환을 요구할 수 있을 뿐, 수탁 자나 수탁자로부터 소유권을 이전받은 매수인을 상대로 임대차보증금 반환을 요구할 수 없다는 사실

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- 즉 수탁자가 임대차에 동의를 하고 임차보증금을 위탁자에게로 이체하였으나 위탁자가 파산신청 등 임차보증금 반환이 불가한 경우 신탁자는 아무런 책임을 지지 않습니다

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- 임대차 재 계약 시에도 수탁자의 동의가 필요하다는 사실

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여기까지 보면 신탁부동산 전세 계약을 해야 할까요??????

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- 담보신탁의 경우 이미 위탁자는 대출을 받은 상태입니다.

(개인적인 견해로 이 상태에서 소유권이 없는 자가(위탁자) 전세를 놓는다는 행위는 부당행위이다)

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- 일반적인 담보대출의 경우 을구에 근저당이 설정되나 담보신탁의 경우는 을구는 깨끗해서 일반인이 문제가 없다고 오인할 수 있다.

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- 담보신탁의 경우는 근저당보다 더 위험한 소유권 이전이 위탁자 신탁자로 되었으며 등기부등본 "갑구"에 설정되어 있다

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- 위탁자와 임대차 및 매매 계약은 소유권이 없는 자와 계약을 체결하는 것으로 매우 위험한 행위이다

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- 위탁자가 파산신청 등 임차보증금 반환이 불가한 경우 신탁자는 아무런 책임을 지지 않습니다

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- 신탁부동산을 임대차 중개해야 하는 경우는 가급적 중개를 하지 말고 부득이하게 임대차를 체결해야 하는 경우는 위험 고지를 충분히 하고 전세가 아닌 월세로 계약해서 위험을 최소화하는 것이 바람직하다고 생각합니다(단 소액임차인 최우선 변제권 행사 불가)

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본 블로그 투자 분석 자료는

공인중개사 건주부

개인적인 투자 분석용 자료로

작성되었습니다

 

투자 관련 어떠한 책임도 지지 않습니다.

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