임대차 3법 : 계약갱신 청구권 vs 갱신 거절권 (매수인이 실거주예정인경우 갱신 거절한 경우(대법원 판례))

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안녕하세요 건주부입니다.

임대차 계약갱신청구권 관련하여

임차인 임대인 또는 승계 양수인 간에 분쟁이

현장에서 많이 발생하고 있습니다.

다음은 최근 문의가 있던 내용입니다.

["현재 임차인 갱신청구권이 남아있는 상태고

만기는 10월 1일 입니다.

실거주 매수인으로서

계약금까지 다 들어가 있는 상태이고

임대차 갱신거절을 했는데,

임차인이 등기부등본상 소유권자가 아니라

거절 못한다며 변호사 상담도 받았고,

법적대응하겠다고 합니다.

이렇게 되면 법적으로 문제가 없나요?

어떻게 해결해야하나요 ."]

카톡:거래사고예장

이럴경우 대법원 판례에서는 어떻게 판결하고 있는지

내용을 쉽계 구성하여 공유드립니다.

상세 판례내용은 첨부하였으니

실무에 활용하시길 바랍니다.

사건 개요 요약:

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

이 사건은 주택임대차보호법에 따른 임대차 계약 갱신 요구를 둘러싼 분쟁입니다. 주된 쟁점은 임차인이 계약 갱신을 요구했을 때,

임대인이 주택에 실제로 거주할 계획이라는

이유로 갱신을 거부할 수 있는지 여부였습니다.

[사건 경과]

피고 1(임차인): 2019년에 아파트를 임대차 계약(2년)으로 임차함.
원고(매수인): 2020년 해당 아파트를 매수해 소유권 이전 등기를 완료.
임차인의 요청: 2020년 임차인이 계약 만료 후 2년 연장을 요구했으나, 당시 소유주가 아파트를 매도하면서 갱신을 거부.
소유주(전 임대인): 임대차 기간 동안 아파트를 매도했고, 매수자(원고들)는 해당 아파트에 실제 거주할 계획이라고 주장하면서 갱신을 거부함.

[법적 쟁점]

임대인이 임차인의 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나는

임대인이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다.

하지만 이 사건에서는 임차인의 갱신 요구 당시

임대인이 아파트를 매도한 상태였고,

실제로 거주할 계획이 없었습니다. 그럼에도 불구하고,

매수자(원고들)는 임대인의 지위를 승계하고

갱신을 거부할 수 있다고

주장했습니다.

[대법원 판결]

대법원은 임대인이 주택을 매도한 이후에도,

매수인이 그 주택에 실제로 거주할 계획이 있다면

갱신을 거부할 수 있다고 판단했습니다.

이 판결은 임차인의 주거 안정뿐만 아니라

임대인의 재산권을 보호하기 위해

양쪽의 이익을 조정해야 한다는 점을 강조했습니다.

주택임대차보호법에 따라 매수인이

임대인의 지위를 승계한 경우에도,

임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있는

권리가 있다고 본 것입니다.

[이해하기 쉽게 설명]

이 사건은 아파트를 임차한 사람이

계약이 끝나기 전에 임대인에게

계약을 2년 더 연장해달라고 요구한 사건입니다.

하지만 임대인이 아파트를 다른 사람에게 팔면서,

새로운 주인이

"나는 이 집에 직접 살 거니까 계약을 연장해 줄 수 없다"고

했습니다.

그러자 임차인은 계약 연장을

해달라고 법에 보장된 권리를 주장했습니다.

최종적으로 대법원은,

새로 집을 산 사람도 그 집에 살 계획이 있다면

계약 연장을 거부할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 이 사건은 새로 집을 산 사람이

집에 실제로 거주할 계획이 있다는 이유로

계약 연장을 거부할 수 있느냐가 중요한 쟁점이었고,

대법원은 "그럴 수 있다"고 결론 내린 것입니다.

판결의 의미

이 판결은 집주인이 바뀌어도

새로 집을 산 사람이 그 집에 실제로 살 계획이라면,

이전 임차인이 계약 연장을 요구하더라도

이를 거부할 수 있다는

중요한 법적 원칙을 확인해 준 사례입니다.

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판례원본은 아래 클릭

첨부파일

매매계약 후 소유권이전 전 매수인 실제거주를 이유로 갱신요구 거절할 수 있다 (대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631).hwp

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