안녕하세요 건주부입니다.
오늘은 계약 갱신 관련 5탄으로 상가임대차보호법에 대하여 포스팅을 하려고 합니다.
상가 임대차 계약을 하는 경우 부가세 등 여러 가지 사유로 포괄 양수도 계약을 하는 경우가 다수 존재합니다.
※포괄 양수도 : 사업의 이전 권리자와 새로운 권리자 사이에, 사업용 자산을 비롯한 인적 자원 및 권리와 의무를 포괄적으로 양수·양도하는 것.
오늘 사례는 기존 임차인이 신규 임차인과 포괄 양수도 계약을 체결하고 신규 임차인이 계약 만기 후 계약 갱신을 청구한 내용입니다.
과연 새로운 임차인은 계약 갱신 청구가 이루어졌을까요?
법원 판례를 기준으로 명쾌하게 답변을 드리겠습니다.
[5탄] 시작합니다.
[5탄] 상가 임대차에서 포괄 양수도 계약한 신규 임차인의 계약 갱신 요구 기산일은 언제인가요?
1. 임차인 A는 2014년 2월 5일 임대인 B와 상가 임대차 계약을 체결.
2. 임차인 A는 2022년 3월 15일 새로운 임차인 C에게 1억 원의 권리금을 받고 " 임대차계약상 임차인으로서의 모든 권리 의무를 포괄적으로 양도한다"라는 권리금 계약을 체결.
(최장 10년 중 8년 경과)
3. 새로운 임차인 C는 임대인과 2년의 임대차계약을 체결하고 영업을 해오다가 계약 만기가 되어 임대인에게 계약 갱신을 요구(2년 경과되었으니 최장 10년으로 8년 계약 갱신)
4. 임대인은 C가 종전 임차인 A로부터 임대차 계약 상의 임차인의 지위를 양수하였으므로 2024년 2월 4일부로 최장 갱신 요구 기한인 10년이 경과되었다고 주장하며 계약 갱신을 거절
5. 새로운 임차인 C의 최장 갱신 요구 기한은 언제까지 일까?(A? , B?)
- A :종전 임차인의 계약일(2014년 2월 5일)부터 10년 되는 2024년 2월 4일
- B : 신규 임차인의 계약일 (2022년 3월 15일)부터 10년 되는 2032년 3월 15일
판결을 읽기 전에 잠시 고민하는 시간을 가져보세요... A 인지 B 인지^^
[판결 결론]
임차인의 지위를 포괄적으로 양수한 경우 새로운 임차인의 임대차 기간은 기존 임차인의 최초 임대차 시점으로 기산 된다
따라서 새로운 임차인 C의 최장 갱신 요구 기한은 A가 최초로 계약을 체결한 2014년 2월 5일을 기산일로 하여 2024년 2월 4일부로 10년의 최장 갱신 요구 기한이 만료된다.
[대구지방법원 서부 지원 2023.5.18 선고 2023가 합 50039]
1. 사건 개요
해당 사건은 대구지방법원 서부 지원에서 2023년 5월 18일 선고된 2023가 합 50039 부동산 명도 청구의 소로, 임대차 계약 갱신과 관련된 법적 분쟁입니다.
사건의 주요 내용은 임차인 B 씨(피고)가 종전 임차인의 임대차 계약을 승계하여 원고 A 씨와 임대차 계약을 체결하고, 계약 만료 시점 이후에도 계약 갱신을 요구한 것과 관련된 것입니다.
2012년 12월 16일, 원고 A 씨는 **부동산을 나##씨(종전 임차인)**에게 임대차 보증금 50,000,000원, 월차임 5,000,000원(부가가치세 별도) 조건으로 임대하는 5년의 임대차 계약을 체결하였고, 나##씨는 ‘000’라는 상호로 일반 음식점을 운영하였습니다.
이후 2015년 6월 23일, 피고는 종전 임차인 나##씨와 ‘임대차 계약에 따른 권리 및 의무를 포괄적으로 승계하는 계약’을 체결한 뒤, 2015년 6월 25일 원고와 새로운 임대차 계약을 체결하여 종전 계약을 이어받았습니다.
피고와 원고는 이후 2018년 및 2019년에 걸쳐 임대차 기간을 연장하는 갱신 계약을 체결했습니다.
그러나 원고는 2020년 10월 5일 피고에게 임대차 계약 해지 통지를 하고 부동산 명도를 요구했으나, 피고가 이를 거절하며 소송으로 이어졌습니다.
이후 법원은 피고의 임대차 계약이 최초 임대차 계약인 2012년부터 시작되었음을 인정하고, 계약 종료 시점을 2022년 12월 15일로 확정하며 원고의 청구를 기각했습니다.
최종적으로 원고는 2022년 10월 19일과 2022년 11월 17일에 피고에게 임대차 계약 만료 및 부동산 명도를 재통보하였고, 사건이 다시 법적 다툼으로 이어졌습니다.
2. 주요 판결 요지
대구지방법원은 2023년 5월 18일 선고에서 아래와 같은 판단을 내렸습니다.
1. 임차인의 계약 갱신 요구권은 상가임대차보호법 제10조 제2항에 의해 최초 임대차 계약을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 판시하였습니다.
피고가 종전 임차인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 만큼, 최초 임대차 계약의 시작일을 2012년 12월 16일로 보아 10년 기간이 경과한 시점인 2022년 12월 15일에 계약이 종료되었음을 인정하였습니다.
2. 피고의 갱신 요구는 10년 기간 초과로 인해 불가능하며, 피고는 임대차 계약의 갱신 요구권을 행사할 수 없다는 판단을 내렸습니다. 따라서 피고는 부동산을 원고에게 인도할 의무가 있다고 판시하였습니다.
3. 피고의 주장(2015년 6월 25일을 임대차 계약의 최초 체결일로 보아야 한다는 주장)은 임대차 계약의 포괄적 승계 및 갱신 사실을 고려할 때 인정되지 않았습니다. 법원은 피고가 종전 임차인의 임대차 계약을 승계한 것이므로, 전체 임대차 기간을 2012년 12월 16일부터 계산해야 한다고 결론을 내렸습니다.
건주부 Opinion
이번 판결은 임대차 계약에서 임차인의 권리 보호와 임대인의 권익 보호 간의 균형을 잘 보여주는 사례라고 생각됩니다.
특히 상가임대차보호법 제10조 제2항에 명시된 임차인의 계약 갱신 요구권이 최초 임대차 계약을 포함한 전체 기간을 기준으로 한다는 점을 강조하면서, 임대차 계약 포괄 승계 시에도 동일한 기준이 적용된다는 점이 명확히 설명되었습니다.
따라서 임대차 계약 갱신과 관련하여 임차인의 권리 보호를 위한 임대차 보호법의 취지를 잘 이해하고, 임대차 계약 체결 시부터 갱신 요구권 행사 가능 여부를 사전에 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
또한 임차인은 계약 갱신 요구 시 법적으로 정해진 기간을 기준으로 해야 하며, 임대인도 임대차 계약 승계 시 기간 산정에 주의해야 합니다.
건주부는 이번 판결을 통해 임대차 갱신 요구권 행사 시 최초 임대차 계약일 기준으로 기간을 정확히 산정할 필요가 있음을 강조합니다.
향후 임대차 계약 및 갱신 관련 분쟁을 예방하기 위해 임대차 계약서 작성 시, 임대차 기간, 갱신 조건, 권리·의무 승계 등에 대해 명확히 규정하는 것이 필요하다고 생각합니다.
대구지방법원 서부 지원 2023.5.18 선고 2023가 합 50039] 판결원문을 첨부드립니다
방문해 주셔서 감사해요
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