안녕하세요 건주부입니다.
임차인의 계약 해지 통지는 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
그런데 그 기산일이 언제일까요?
임차인이 계약 갱신 후 다시 해지 통지를 한 날부터 3개월?
아니면 기존 계약기간 완료 이후 3개월?
[3탄] 시작합니다.
[3탄] 임차인이 계약 갱신을 요구한 뒤 다시 계약 해지 통지를 하였는데 해지 효과의 기산일은?
1. 주택 임대차 계약기간이 2020년 5월 1일까지이고, 같은 해 2월 1일 임차인이 계약 갱신을 요구함
2. 임차인은 9일 뒤인 2월 10일 다시 계약 해지 통지를 함
3. 임차인은 해지 통지를 한 2월 10일 후 3개월이 지난 2020년 5월 11일에 해지 효과가 발생한다고 주장.
4. 임대인은 기존 계약기간 종료일 다음날(2020년 5월 2일) 이후 3개월이 지난 2020년 8월 3일에 해지 효과가 발생한다고 주장.
5. 누구의 주장이 옳다고 대법원은 판결하였을까?
[판결 결론]
임차인의 주장대로 계약 해지 통지를 한 2월 10일을 기준으로 3개월이 지난 5월 11일에 해지 효과가 발생한다
[대법원 2024. 1. 11. 2023다 258672]
1. 판례의 핵심 내용
- 임차인이 갱신 요구: 임차인이 임대인에게 갱신 요구를 하면, 임대인이 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없으며, 갱신 요구가 임대인에게 도달한 시점에 갱신 효력이 발생합니다.
- 갱신 후 해지 통지: 임차인이 갱신된 계약에 대해 해지 통지를 할 수 있습니다. 이때, 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
- 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달한 경우: 만약 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도, 임차인이 해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.
2. 사례
- 예를 들어, 임차인 A가 2021년 1월 5일에 임대인 B에게 갱신 요구를 했고, B는 거절하지 못해 갱신 효력이 발생합니다.
- 그 후 A가 2021년 1월 29일에 B에게 갱신된 계약을 해지하겠다는 통지를 했다고 가정합시다.
- 이 통지가 도달한 시점으로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일에 해지 효력이 발생합니다.
- 임차인이 갱신된 계약이 시작되기 전(즉, 2021년 3월 10일 이전)에 해지 통지를 했더라도, 갱신된 계약이 시작될 때까지 기다리지 않고, 통지 후 3개월이 지나면 바로 계약이 해지됩니다.
3. 실제 사례에서의 판례 적용
- 판례에 나온 원고(임차인)는 갱신 요구 후, 갱신된 계약을 해지하려는 의사를 임대인에게 통지했지만, 원심법원은 갱신된 임대차계약이 시작되는 2021년 3월 10일부터 3개월 후인 2021년 6월 9일에 해지 효력이 발생한다고 잘못 판단했습니다.
- 그러나 대법원은 해지 통지가 도달한 날(2021년 1월 29일)부터 3개월 후인 2021년 4월 29일에 해지 효력이 발생했기 때문에, 원심의 판결이 법리 오해라고 판단하여 이를 파기했습니다.
건주부 Opinion
이 판례는 임대차 계약 갱신 후 임차인이 다시 해지할 때 언제 해지 효력이 발생하는지를 다루고 있습니다.
원심을 파기한 대법원의 최신판례입니다.
주택임대차보호법은 특별법으로 민법에 우선하여 적용됩니다. 그리고 편면적 강행규정입니다(즉 임차인에게 유리하게 작성된 법이며 반드시 지켜야 합니다)
여기서 우리가 잘 확인해야 할 부분은 임차인은 계약 갱신이 후 언제든지 해지 통지를 할 수 있고 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다는 점입니다.(계약 갱신이 먼저 선행되어야 한다는 점을 기억해야 합니다.)
정리합니다.
대법원의 판결은 임차인의 입장에서 계약이 갱신되고 다시 임차인이 해지 통지를 하였다면 통지 후 후 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 점을 명확히 하고 있습니다.
※근거 법령
(주택임대차보호법 제6조의 2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다
제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.)
이러한 판례를 기억하고 현장에서 공인중개사님이 임대인과 임차인에게 정확하게 전달한다면 공인중개사의 위상이 높아지고 법률 분쟁으로 인한 사회적 갈등을 줄일 수 있을 것입니다.
아래에 대법원 판결 원문을 첨부 드립니다.
[대법원 2024. 1. 11. 2023다258672판결원문]임대차보증금등반환청구의소 | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체 (law.go.kr)
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