안녕하세요 건주부입니다.
부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 합니다.
공인중개사가 매매거래시 취득세를 잘못 설명·고지하여 매수인이 손해를 입게된 사례가 종종 발생하고 있습니다.
오늘은 공인중개사가 매매 거래 시 취득세를 잘못 고지함으로 손해배상책임 인정된 사례를 살펴보도록 하겠습니다.
참고로 공인중개사는 부동산 매매 거래 시 중개 의뢰인에게 취득세 고지를 하도록 되어있습니다(공인중개사 법 시행령 25조 1항 9호)
공인중개사가 취득세율을 잘못 고지하여 손해배상 판결
[사례]
공인중개사 B 씨는 다가구주택의 일부 지분을 2억 원에 중개하면서 1가구 1주택자의 취득세율은 6억 미만의 경우 취득가액의 1%이고, 지방교육세는 0.1%이므로 '2억 원 x 1.1% = 220만 원'을 납부하면 된다고 고지하였고 이를 확인설명서에 기재하였다.
그런데 실질적으로 취득세율 3%가 적용되어 '2억 원 X 3.3% = 660만 원'이 나왔다.
매수자는 정확한 취득세율을 알려줬다면 매매금액에 대하여 추가 협상을 할 수 있었을 텐데 잘못된 설명으로 인해 그런 기회를 잃었다고 하여 이를 중개한 공인중개사를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였고, 공인중개사는 손해배상 책임 인정 판결 내려졌다.
매매가가 2억 원인데 어떻게 취득세율이 3%가 나왔을까?
[해설]
취득세는 물건을 과세대상으로 하는 세목이므로 동일한 물건에 대하여 동일한 세율이 적용된다.
다가구주택은 한 개의 물건으로 간주되므로 그 일부를 매각할 경우라도 전체 주택 가격에 적용되는 취득세율을 적용한다.
위 사안의 경우 취득가액 2억 원이 아니라 전체 주택가액 12억 원에 적용되는 취득세율 3%를 적용한 것이다.
이를 중개한 공인중개사에게는 사실과 다른 정보를 제공한 과실이 인정된다.
다만 다가구주택이라고 하더라도 건물의 위치와 면적이 특정되고, 구조상 · 이용상 독립성이 있을 경우 구청에서는 건물의 구분소유적 관계를 인정하여 전체 주택가액이 아니라 공유 지분 취득가액에 적용되는 취득세율을 적용하고 있으므로 계약서 작성 전 구청에 연락하여 해당 주택이 구분소유적 관계가 인정되는지를 확인한다
유사한 사례로 매수자가 실수로 인한 추가 세금 부담을 이유로 소송을 제기하여 승소한 사례가 다수 존재합니다. 이는 공인중개사의 책임 범위를 명확히 할 수 있는 중요한 지표입니다
※참고1 : 공인중개사 법 시행령 제21조 제1항
"공인중개사가 중개 알선만 하면 되지 취득세는 세무사에게 문의해야지?"
혹 이렇게 생각하고 계시는 공인중개사님들 계시나요?
아닙니다!
공인중개사는 세무 상담을 직접적으로 하지 않더라도, 기본적인 조세 정보는 제공해야 하는 법적 의무가 있습니다.
이는 매수자가 올바른 결정을 내릴 수 있도록 도와야 하기 때문입니다.
공인중개사 법 시행령 21조 제1항 9호에는 "중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율"이 열거되어 있습니다.
공인중개사 법 시행령 21조(출처 : 네이버)
공인중개사 법 제25조 제1항은 “개업 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산 종합 증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
공인중개사 법 시행령 제21조 제1항은 “ 공인중개사 법 제25조 제1항의 규정에 따라 개업 공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.”라고 규정하고 있으며 제9호에서 “중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율”을 열거하고 있습니다.
※참고2 : 중개 대상물 확인설명서 ⑨번 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율
중개대상물 확인설명서 ⑨번 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 작성 시 취득세, 농어촌 특별세, 지방교육세를 성실 · 정확하게 설명하고 작성해야 합니다.
건주부 Opinion
저도 해당 사고예방 관련 글을 준비하면서 공인중개사가 취득세 관련 고지의 의무가 있나? 하고 자료를 찾아보고 정리하면서 명확하게 알게 되었습니다.
그리고 취득세 손해배상청구소송 관련 변호사 영업 블로그 글이 많이 있다는 것을 확인하였습니다.
비단 위의 사례가 아니라 현재 취득세가 일반 과세, 중과세로 나뉘고 또 취득가액에 따라 취득세율이 다릅니다.
아차 실수하면 잘못 판단하고 기재할 수 있습니다.
공인중개사는 계약 전 반드시 구청 또는 세무사를 통해 해당 물건의 취득세율을 확인하고, 이를 중개 의뢰인에게 고지한다면 중개사고를 예방할 수있읍니다.
공인중개사는 단순한 정보 제공자가 아닌, 의뢰인의 이익을 보호할 책임이 있습니다. 이를 소홀히 할 경우, 법적 책임을 피할 수 없다는 점을 명심해야 합니다
방문해 주셔서 감사해요
공감과 댓글 서이추 해주셔서 감사드립니다
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공인중개사 건주부
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