안녕하세요 건주부입니다.
임대차 3법(계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 알고 계시죠.
그중 계약 갱신청구권 관련하여 법원의 판례를 기준으로 포스팅하고자 합니다.
시리즈물로 [1탄 ~ 17탄]으로 작성할 예정입니다. 많이들 기대해 주세요
두둥~
[1탄] 시작합니다~
[1탄] 매매 중인 주택의 매수인은 매매계약을 체결한 후 잔금 전이라도 거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있을까?
[판결 결론]
임대인이 그 집에 실제로 거주하려고 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 권리는 주택을 새로 산 사람에게도 적용되므로, 새로운 임대인도 자신의 주거를 위해 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
[대법원 2022.12.1. 선고 2021다 266631판결]
임대차 계약에서 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리는 주택임대차보호법에 의해 보호받습니다. 하지만 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 예외적인 사유가 있는데, 이 중 하나가 임대인이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다.
이 판결은 임대인이 아닌 제3자가 주택을 매수하여 새로운 임대인이 된 상황에서, 임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 임대인이 그 요구를 거절할 수 있는지에 대한 것입니다.
사건의 배경
- 원고(매수인): 아파트를 새로 매수한 사람들.
- 피고(임차인): 기존에 아파트를 임대 받아 살고 있는 사람들.
- 소외인(이전 임대인): 아파트를 원래 소유하고 임대해 주던 사람으로, 새로운 매수인(원고)에게 아파트를 팔았습니다.
임차인(피고)이 임대차 계약 만료 전 기존 임대인에게 계약 갱신을 요구했지만, 기존 임대인은 아파트를 매도했기 때문에 거절했습니다. 이후 새로운 임대인(원고)이 실제 거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지가 문제 되었습니다.
대법원의 판단 요지
대법원은 새로운 임대인(매수인)도 기존 임대인의 권리를 승계 받기 때문에, 임차인이 계약 갱신을 요구했더라도 새로운 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다.
즉, 주택을 매수한 후 새로운 임대인이 된 사람도, 자신이 실제로 해당 주택에 거주할 의사가 있으면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. (단 임대인의 경우 임대차 계약 만기 6개월에서 2개월 전 기간 이내 갱신 거절에 해야 함)
이는 기존 임대인의 권리뿐만 아니라 새로운 임대인의 권리도 보호하려는 입법 취지에 따른 것입니다.
건주부 Opinion
임대차 계약의 갱신 문제는 임대인과 임차인 사이의 중요한 쟁점입니다.
임차인이 계약 갱신을 요구해도, 임대인이 그 집에 실제로 거주하려고 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
이 권리는 주택을 새로 산 사람에게도 적용되므로, 새로운 임대인도 자신의 주거를 위해 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
임대차 3법이 임차인의 권리를 보호하는 권리이긴 하지만 임대인의 권리도 보호를 한 매우 중요한 판례입니다.
법률분쟁이 없는 건강하고 행복한 거래가 되길 바랍니다
※[대법원 2022.12.1. 선고 2021다 266631판결 원문]
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