안녕하세요 건주부입니다.
주택임대차보호법 6조(계약의 갱신) 관련한 주요 판례에 대하여 포스팅을 하고 있습니다
법인의 직원이 임차하여 대항력을 취득한 경우 직원이 계약 갱신 요구를 할 수 있을까요?
법인의 임원인 대표이사 또는 사회 이사가 임차하여 대항요건을 취득한 경우 계약 갱신 요구를 할 수 있을까요?
※법인 : 주택임대차보호법에 적용되는 법인은 "「중소기업기본법」 제2조"에 따른 중소기업인 법인에 한정합니다.
즉 대기업은 해당이 안 됩니다.
이웃님들 바로 답변이 가능하십니까?
혹 현재 회사의 명의로 임차한 주택에 전월세로 살고 계신 독자님들 과연 내가 계약 갱신 요구를 할 수 있는지 궁금하신가요?
대법원 판례를 기준으로 시원하게 답변드리겠습니다.
[4탄] 시작합니다.
[4탄] 법인인 임차인(대표이사)의 계약 갱신 요구권 인정이 가능한가요?
1. 사건의 원고(임대인)인 **주식회사 ○○**는 피고(임차인) **주식회사 △△**와 임대차계약을 체결한 뒤 피고의 대표이사가 해당 주택에 거주.
2. 이후 원고(임대인)가 임대차 종료를 통지했으나 피고(임차인)는 계약 갱신 요구권을 행사.
3. 대법원의 판결은?
[판결 결론]
법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 법인의 대표이사 또는 사내이사일 경우, 주택임대차보호법상 대항력 및 계약 갱신 요구권이 인정되지 않는다.
[대법원 2023.12.14. 선고 2023다 226866]
1. 사건의 개요
본 사건은 법인이 주택을 임차하여 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는지와 관련된 내용입니다. 특히, 법인이 소속 직원을 주거용으로 주택에 거주하게 하였을 때, 해당 직원이 대항력을 갖추었는지가 쟁점이 되었습니다.
- 사건번호: 대법원 2023. 12. 14. 선고, 2023다 226866
- 관련 법 조항: 주택임대차보호법 제3조 제3항, 제6조의 3
- 주요 판시사항:
- 법인 소속의 대표이사 또는 사내이사는 ‘직원’의 범주에 포함되지 않음.
- 해당 법인의 직원(대표이사 및 사내이사 제외)이 법인이 임차한 주택에 주민등록을 마치고 거주할 경우 대항력을 인정.
2. 주요 판결 요지
주택임대차보호법 제3조 제3항에서는 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후, 그 직원이 주민등록을 마치고 거주할 때 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
여기서 중요한 점은 법인등기부상에 등재된 대표이사 또는 사내이사는 직원의 범주에 포함되지 않으므로, 이들이 주택에 거주한다고 하여 대항력을 갖추었다고 볼 수 없다는 것입니다.
3. 판결의 의미와 시사점
이번 판결은 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 법인의 대표이사 또는 사내이사일 경우, 주택임대차보호법상 대항력 및 계약 갱신 요구권이 인정되지 않음을 명확히 한 사례입니다.
따라서 법인이 주택을 임차할 때 실제 거주자가 누구인지, 법인의 등기부에 등재된 임원인지를 확인하는 것이 중요합니다.
공인중개사는 법인과 임대차 계약을 체결할 때 확인설명서에 법인의 등기임원이 주택을 임차할 때 대항력과 계약 갱신청구권을 해당 없음을 고지할 필요성이 있습니다.
건주부 Opinion
「중소기업 법 제2조」의 법인이 직원이 임차인으로 임대차 계약을 체결하고 대항요건을 취득한 경우 대항력과 계약 갱신청구권이 해당됨을 확인하였습니다.(주택임대차 보호법 제3조 제3항)
그러나 등기된 임원(대표이사 또는 사회 이사 등)이 임차인인 경우는 법에서 정의한 직원에 해당이 되지 않습니다.
즉 공인중개사는 주거 임대차 계약 시 실 거주하게 되는 직원이 해당 법인의 등기 임원인지를 확인하고 대표가 임차인으로 거주하는 경우에는 대항요건을 갖추어도 대항력이 인정되지 않으며 계약 갱신청구권도 해당이 없음을 고지할 필요성이 있습니다.
다시 말해 법인은 주거용으로 임차한 주택을 직원이 거주하는 경우에만 법적으로 보호받을 수 있으며, 이는 임대인과 임차인 간의 계약관계에서 대항력 및 계약 갱신 요구권의 행사 여부를 결정짓는 중요한 기준이 됩니다.
이 판결은 법인의 주거용 임대차 보호와 관련한 법적 판단의 기준을 명확히 제시한 것으로, 법인 임대차 관계에 있는 경우 관련 법규를 충분히 이해하고 계약을 체결할 필요가 있습니다.
이번 판결은 법인 임대차 계약에 있어 직원의 범위를 명확히 함으로써, 임대차 계약 당사자 간의 분쟁 발생을 예방할 수 있는 판례로 활용될 수 있습니다.
※참조 법령
- 주택임대차보호법 제3조 제3항
- 주택임대차보호법 제6조의 3(계약 갱신 요구 등)
- 중소기업기본법 제2조
[2023.12.14. 선고 2023다 226866] 원문
건물인도[주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제 된 사건] | 국가법령정보센터 | 판례 > 전체 (law.go.kr)
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