확정일자 부여 현황 정보, 국세·지방세 납세증명서, 전입세대 확인서 "제시" vs "제출"

글 그림 : 건주부 , 그림 출처 : Canva

안녕하세요 건강 주식 부동산 전문가 건주부입니다.

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전세사기 등 사회적 이슈로 인하여 주택임대차보호법과 공인중개사 법이 개정되고 보완되었습니다.

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그러나 실무에서는 두 개의 법령이 서로 보완적인 역할을 하고 있기에 해석에 혼선이 발생할 수 있습니다.

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중개와 계약서 작성 중 '확인설명서 작성과 설명 그리고 근거자료 제시와 제출'은 중개 과정에 매우 중요한 부분입니다

"제시" 또는 "제출"해야 하는 문서

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1. 확정일자 부여 현황 정보

2. 국세·지방세 납세증명서

3. 전입세대 확인서

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어떤 것을 제시하고 어떤 것을 제출해야 할까요?

해당 내용은 개업 공인중개사 뿐만 아니라 일반 임대인, 임차인 모두에게 해당되는 내용입니다.

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명확하게 정리해 드리겠습니다.

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차분하게 따라와 주세요~

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시작합니다.

 

 

1. 확인·설명 근거자료의 “제시”와 “제출” 구분하기

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[주택임대차보호법 제3조의 7] = 제시 vs 공인중개사 법 시행규칙 [별지 제20호 서식]의 ‘작성방법’ 제6호 가목 = 제출 (출처 : Canva)

 

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◆ 법적 근거

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• [주택임대차보호법 제3조의 7]에 따르면, 임대인은 임대차계약 체결 시 확정일자 부여 현황 정보 및 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 "제시"해야 한다고 규정되어 있습니다.

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• 반면, 공인중개사 법 시행규칙 [별지 제20호 서식]의 ‘작성방법’ 제6호 가목에서는 “제출 또는 열람 동의”라는 표현을 사용하여 "제출"을 권장하고 있습니다.

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◆ 실무적 해석 및 중개 경험

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• 실제로 계약 진행 중 제시만으로는 임차인의 불안을 완전히 해소하기 어려울 수 있습니다. 따라서 중개인으로서 임대인에게 증빙자료를 복사해 제출하도록 권장하는 것이 좋습니다. 이는 차후 발생할 수 있는 분쟁이나 행정처분에 대비하기 위한 조치입니다.

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◆ 권고사항

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• 계약서에 임대인이 해당 자료를 제출했다는 내용을 명시하고, 임차인에게 해당 자료를 직접 확인시켜 주는 것이 안전합니다.

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2. 전입세대 확인서의 제시 의무 여부

[공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제11호] 전입세대 확인서 열람 또는 교부에 관한 사항을 중개 의뢰인에게 확인·설명할 의무(출처 : Canva)

◆ 법적 근거

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• [주택임대차보호법 제3조의 7]에서는 임대인의 의무로 확정일자 부여 현황, 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 한다고 규정하고 있으며, 전입세대 확인서는 언급되지 않습니다.

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• 하지만, [공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제11호]에서는 개업 공인중개사가 전입세대 확인서 열람 또는 교부에 관한 사항을 중개 의뢰인에게 확인·설명할 의무가 있다고 명시하고 있습니다.

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◆ 실무적 해석 및 중개 경험

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• 임대인에게 전입세대 확인서를 제시할 법적 의무는 없지만, 임차인의 권리 보호를 위해 개업 공인중개사는 반드시 해당 서류를 준비하도록 유도해야 합니다. 특히, 전입세대 확인서를 통해 기존 세입자의 존재 여부나 권리관계를 확인하지 않을 경우, 임차인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

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◆ 권고사항

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• 계약 체결 전 임대인에게 전입세대 확인서를 발급받아 올 것을 요청하고, 이를 임차인에게 충분히 설명해야 합니다. 이 과정에서 서류를 확인하지 못했을 경우, 관련 내용을 계약서에 별도 기재하는 것이 필요합니다.

 

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추가 실무 팁

 

임대인이 제출한 자료를 복사해 보관 & 계약 과정에서 설명한 내용은 양측 서명 & 단순화된 표현(출처 : Canva)

◆증빙자료의 보관:

중개인은 임대인이 제출한 자료를 복사해 보관함으로써 법적 책임을 명확히 해야 합니다. 계약서 부속 자료로 포함하는 것도 추천합니다.

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◆열람 및 설명 기록:

임차인과의 계약 과정에서 설명한 내용을 서면으로 기록하고, 양측 서명을 받는다면 분쟁 방지에 유리합니다.

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◆명확한 의사소통:

법적 용어와 설명은 다소 복잡할 수 있으므로, 계약 당사자들이 쉽게 이해할 수 있도록 단순화된 표현을 사용하는 것이 중요합니다.

 

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건주부 Opinion

“확인·설명 근거자료”는 단순히 법적 요구 사항을 준수하는 것 이상으로, 중개인의 실무적 판단과 경험을 녹여 계약 당사자 간 신뢰를 구축하는 데 큰 역할을 합니다.

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법령에 따라 필요한 서류를 명확히 준비하고 설명하면서, 추가적으로 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 예방하는 것이 중개인의 핵심 역할입니다.

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방문해 주셔서 감사해요

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